【不動産クラファン】収益性の高いファンドの選び方

収益性の高いファンドの選び方

不動産クラウドファンディングは、個人投資家が少額から不動産投資に参加できる仕組みとして人気を集めています。しかし、数多くのファンドが存在する中で、どのファンドに投資するべきかを判断するのは難しいことです。

ここではファンドを選ぶ際の流れについて解説します。

STEP 1

収益性の高いタイプを選ぶ

不動産クラウドファンディングには、以下の3つのタイプのファンドがあります。投資する際には、自分のリスク許容度や目的に応じて適切なファンドを選ぶことが重要です。

1. 安定した賃貸収入を得る「インカムゲイン型」
2. 不動産の売却益を狙う「キャピタルゲイン型」
3. 新たな開発や建設を行い、完成後に売却または賃貸する「開発型」

タイプ	リターン	リスク
インカムゲイン型	低～中 年利3%～5%	低
キャピタルゲイン型	中～高 年利６%～9%	中
開発型	高 10%以上もあり得る	高

インカムゲインとキャピタルゲインとはなんですか？（CREAL） 

低リスク低リターンのインカムゲイン型

賃料収入をベースに収益を得るタイプです。不動産を運用して得られる賃料が、定期的に投資家に分配されます。

毎月または四半期ごとに分配金が支払われるため、比較的安定した収益が見込めます。

賃貸不動産や商業施設の運営による収入がメインで、経済状況の影響を受けにくいのが特徴です。長期間の運用が多く、短期的なリターンは少ないがリスクが比較的低いです。

高リスク高リターンのキャピタルゲイン型

不動産の売却益を狙うタイプです。プロジェクト終了時に大きなリターンが得られる可能性がありますが、その分リスクも高くなります。

不動産価格の変動リスクが大きく、経済状況の悪化により売却価格が下がる可能性があります。比較的短期間での運用が多く、高リターンを狙うが元本割れのリスクもあります。

大きな利益を狙える開発型

開発型は空地や老朽化した建物を購入し、新しく建設することで不動産価値を向上させ、売却または賃貸で収益を得るタイプです。土地取得から建設、販売までを一貫して行う大規模なファンドが多いです。

初期投資が大きく、開発期間中に経済状況が悪化すると、売却や賃貸が計画通りに進まない可能性があります。法規制や許認可の影響も受けやすいです。

高リターンを求める投資家向けですが、リスク許容度が高い人向けです。

例えば、「都心の再開発エリアで古いビルを取り壊し、最新の商業施設を建設して売却する」ファンドや、「郊外に新しい住宅地を造成し、戸建て住宅やマンションを分譲する」ファンドなどがあります。

これらは土地の取得から建設、販売までが一貫して行われるため成功すれば大きな利益を得られますが、開発期間中のリスクが高いため注意が必要です。

STEP 2

収益性の高い物件を選ぶ

ファンドが対象とする物件の種類（住宅、商業ビル、オフィス、ホテルなど）によってリスクとリターンが異なります。

物件タイプ	リターン	リスク	詳細説明
住宅	中	低〜中	賃貸需要が安定しており、景気変動の影響を受けにくいが、賃料単価は比較的低め
商業施設・オフィス	中〜高	中〜高	賃料単価は高いが、景気やテナントの撤退リスクがあり、特にオフィス需要は変動しやすい
ホテル	高	高	稼働率による収益変動が大きく、観光需要や経済状況の影響を受けやすいが、リターンも高い
物流施設	中〜高	低〜中	eコマースの拡大により安定した需要があり、長期契約が多くリスクが低い一方、立地や設備次第で高リターンも可能

安定した収益を生む「住宅物件」

住宅物件は居住用のため、景気変動の影響を受けにくいです。特に都市部や人口が増加している地域では、賃貸需要が高く、空室リスクが低いため安定した収益が期待できます。

商業用物件と比べると、売却して現金化する際の流動性はやや低めです。ただし、需要が安定しているため、長期的に保有することで安定収益が見込めます。

景気の影響を受けやすい「商業施設・オフィス」

商業施設やオフィスビルは、住宅よりも賃料単価が高いため、同じ面積でも高い収益を得られる可能性があります。商業用物件は長期契約（3〜5年程度）が多いため、安定したキャッシュフローが期待できます。

経済状況が悪化するとテナントの撤退やオフィスの縮小が起こることがあり、空室リスクが増します。特にテレワークの普及により、オフィス需要が減少するリスクもあります。

高い稼働率で高収益「ホテル」

ビジネスホテルは都市部や駅近では安定した稼働率が期待できます。一方、リゾートホテルは観光シーズンに収益が集中するため、季節変動の影響を受けやすいです。

新型コロナウイルスの影響で明らかになったように、観光需要の変動がホテルの収益に直結します。特に海外からの観光客に依存する地域では、国際情勢にも左右されます。

スタッフの人件費やメンテナンス費用がかかるため、運営効率の良いホテルでないと利益を圧迫します。

需要が急増している「物流施設」

Amazonや楽天市場などのEC市場の拡大によって、大規模な物流拠点への需要が増加しています。景気の影響を受けにくく、長期の賃貸契約が結ばれるケースが多いため、安定した収益を期待できます。

ホテルや商業施設に比べ運営コストが低く、固定資産税などのコストを除けば維持費が抑えられます。

STEP 3

収益性を左右する要因の精査

収益性を左右する要因 1

立地条件

不動産の価値を左右する最も重要な要因は立地です。建物は条件によって倉庫や遊園地などに変えられますが、土地はその場から動かせないため、特に注目する必要があります。

交通の利便性が高い物件

最寄り駅から徒歩5分以内、かつ複数の主要路線にアクセスできる物件は、賃貸需要が高いため収益性が期待できます。駅近のオフィスや商業施設は、企業や店舗が出店先として優先的に選ぶため、テナントの入居が早く決まりやすいです。

例えば東京都心部や大阪のビジネスエリアでは、単身者向けの賃貸物件が高く、横浜や福岡などの再開発エリアでは、商業施設やオフィスビルへの投資が有望です。

賃料水準が高い物件

高い賃料が設定可能なエリア（銀座、六本木、梅田、栄などの主要ビジネス・商業エリア）は、賃貸物件や商業施設のリターンを大きく向上させます。

こうした地域ではテナントが高い賃料を支払う意欲があり、空室リスクも低いため収益が安定します。

地域の成長性が見込める物件

再開発が進行中のエリア、もしくは政府のインフラ投資（新駅開発や道路拡張など）が計画されている地域は、将来的に地価が上昇する可能性が高いため、キャピタルゲイン（売却益）を狙いやすいです。

特に豊洲、品川、渋谷再開発地区などは注目です。

収益性を左右する要因 2

築年数と状態

維持費・修繕費

築年数が浅い物件は最初の10年間は修繕費が少なく済むため、キャッシュフローが安定します。また、耐用年数が十分残っているため、減価償却費を活用して節税効果を享受することもできます。

築20年以上の物件でも、適切にリノベーションされ、修繕履歴がしっかりしていれば、安定した賃貸需要を見込めます。

減価償却

築年数が古すぎない物件（築15〜20年程度）を選び、さらに減価償却をフル活用できる状態であれば、税引後利益が向上し、実質利回りが高くなります。

中古物件の減価償却効果を活かして、短期間で投資回収ができるプロジェクトは、収益性が高いといえます。

収益性を左右する要因 3

運用期間

運用期間の長さによって、キャッシュフローの確保や金利や株式などの変動リスクの影響度が変わります。短期運用（1年以内）では早く利益を確定でき、経済の変動リスクを抑えられます。

一方、長めの運用（1〜3年）では安定した賃貸収入を得ると同時に、物件価値の上昇を待つことでキャピタルゲインも狙えるため、収益性が変わってきます。

1年以内の短期運用

1年以内の短期運用では、早くキャッシュフローを回収し利益確定ができるため、経済の変動リスクを回避できます。また、リノベーションや短期賃貸、再開発エリアでは、物件の価値が短期間で上昇しやすいため、短期的に高い収益を得られます。

 1年以内の短期運用で収益性が高いファンドの特徴

スクロールできます

ファンドタイプ	収益源	対象物件
リノベーション・転売	キャピタルゲイン	中古マンションや古い一戸建て
短期賃貸（Airbnbなど）	高賃料収入	観光地やビジネス街に近いマンション、アパート
既存テナント付き物件の短期保有	賃料収入 + 転売益	商業施設やオフィスビル、ロードサイド店舗や、小規模オフィスビル
再開発エリアでのプレミアム転売	キャピタルゲイン	マンションやオフィスビル
シェアハウスの短期賃貸	高賃料収入	大学の近くや外国人居住者が多いエリアの物件

1年以上（1〜3年）の中期運用

1年以上の運用は賃貸収入が安定して得られるため、キャッシュフローが確保でき、その間に物件価値が上昇すれば売却時にキャピタルゲインも狙えます。

再開発エリアや需要が高いエリアでは、賃貸需要が安定しつつ、再開発による資産価値の上昇が期待できるため、リスクを抑えながら高いリターンが得られます。

 1年以上（1〜3年）の運用で収益性が高いファンドの特徴

ファンドタイプ	収益源	対象物件
賃貸運用 + 売却益	賃料収入 + キャピタルゲイン	賃貸需要の高いエリアのマンションやアパート
再開発エリアの中期保有	キャピタルゲイン	新築物件や築浅物件
長期賃貸契約のテナント付き物件	賃料収入 + 転売益	ビジネスエリアにあるオフィスビル、大手チェーン店が入居しているテナントビル
高級賃貸マンションやシングルファミリーホーム	賃料収入 + キャピタルゲイン	高所得層向けの物件
物流施設の中期運用	賃料収入 + キャピタルゲイン	配送センターや倉庫などの物流施設

収益性を左右する要因 4

予定利回りと手数料

予定利回り

適度な利回り（5%〜8%程度）の案件を選ぶと安定したリターンが期待できます。利回りが高すぎる（10%以上）の案件はリスクが高い傾向があるので、ファンドの信頼性や運営会社の実績を十分に確認する必要があります。

不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較（CREAL） 

手数料

不動産クラウドファンディングでは、投資家が運用会社に対して手数料を支払う必要は通常ありません。運用会社は、物件の購入や管理、運用にかかる費用を差し引いた後の収益を投資家に分配します。

以下の手数料は一般的に無料です。

• 会員登録手数料
• 投資家登録手数料
• 口座開設手数料
• 口座管理手数料
• 投資申し込み手数料
• 解約手数料
• 分配金受け取り手数料
• 退会手数料

分配金には税金がかかります。通常、20.42%（所得税20%+復興特別所得税0.42%）が源泉徴収されます。分配金は「雑所得」として扱われ、年間の雑所得総額が20万円を超える場合は確定申告が必要です。

収益性が高い物件は都市部に集中

不動産クラウドファンディングのプロジェクトは、主に都市部や再開発エリアなど、賃貸需要が高く収益性が期待できる地域で展開されます。一方で、地方都市や郊外でのファンドも存在しますが、これらは都市部に比べて数が少ない傾向にあります。

地方の観光地やリゾートエリアでは、宿泊施設や商業施設への需要が高く安定した収益が期待できます。しかし人口減少が進んでいる地域も多く、賃貸需要の低下や物件価値の下落リスクがあります。

都市部に比べて物件の売却が難しく、資産の流動性が低い傾向があります。

 収益性が高い物件

都心の賃貸需要が高いマンション

賃貸需要が安定しているため、長期的に安定した賃料収入を得られます。さらに、人口の集中する都市部では物件価値の上昇も期待できます。

再開発エリアのオフィスビル

再開発によるインフラ整備やエリア価値の向上により、賃料が上昇しやすく、売却時のキャピタルゲインも狙えます。また、オフィス需要が安定していれば長期契約で収益も安定。

物流施設（配送センターや倉庫）

EC市場の拡大に伴い、物流施設の需要が増加しているため、長期の賃貸契約が結ばれやすく、安定した賃料収入を得られます。立地次第でキャピタルゲインも期待できます。

STEP 4

不動産クラウドファンディング事業者を選ぶ

会員数国内No.1「利回りくん」

「利回りくん」は、SYLA FUNDING株式会社（シーラファンディング）が運営する不動産クラウドファンディング事業者です。

シーラファンディングは、親会社であるSYLA HOLDINGS株式会社（旧: 株式会社シーラ）によって設立されており、東京都内を中心とした不動産開発や管理の経験を活かし、投資家に安全で収益性の高い不動産投資の機会を提供しています。

利回りくんの特徴

手軽な少額投資

最低投資額は1万円からと、一般的な不動産投資に比べて非常に少額から始められます。これにより、個人投資家が資産運用の一環として手軽に参加することが可能です。

高い利回り

利回りくんでは、年利4%〜10%程度の利回りを目指しています。具体的な利回りはファンドによって異なりますが、運用が成功すれば、銀行預金や債券などの金融商品よりも高いリターンが期待できます。

安定した不動産運用

SYLAグループの強力なバックグラウンドにより、質の高い物件の選定と運用を行っています。東京23区内の賃貸物件や商業施設を中心に投資対象とし、安定した賃料収入を得ることを目指しています。

明確な運用情報を公開

各ファンドの詳細情報や収益の進捗状況が、ウェブサイト上で公開されています。投資家は投資したファンドの運用状況を定期的に確認することができ、透明性の高い運用が行われている点が信頼性を高めています。

利回りくんの注意点

• 応募口数に上限があるため、大口の投資ができない場合がある。
• 利回りくんは元本保証がなく、運用状況によっては元本割れのリスクがある。（その分利回りが高い）
• 人気の高い案件では抽選倍率が高くなり、希望する案件に投資できない可能性がある。

利回りくんでは定期的に新しいファンドが公開されています。各ファンドの詳細（物件情報、予定利回り、運用期間など）は、ウェブサイト上で確認できます。投資を検討する際は、各ファンドの詳細情報や運用実績を確認し、自身の投資目的やリスク許容度に合わせて投資してください。

 家計に余裕が生まれる 

多様な不動産案件を取り扱う「FUNDROP」

FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENT株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。同社は不動産クラウドファンディング事業のほか、不動産流動化事業やアセットマネジメント事業も展開しています。

FUNDROPの特徴

インカムゲインの重視

FUNDROPの案件は賃料収入を分配の原資とするインカムゲイン重視のファンドが中心です。安定した収益を投資家に還元しています。

賃料保証・買取保証

FUNDROPの多くの案件は賃料保証が付与されており、一部の案件では買取保証も付いています。これにより、投資家のインカムゲイン（賃料収入）が安定的に確保されます。

居住用賃貸物件に特化

FUNDROPは主に首都圏エリアの居住用賃貸物件（アパート）に特化して運用を行っています。居住用賃貸物件は、オフィスや商業施設と比較して景気変動の影響を受けにくく、安定した収益が期待できます。

FUNDROPの注意点

• 運用期間が満了するまで中途解約や売却ができないため、投資前に期間や金額を確認する。
• 人気の高い案件は募集開始後すぐに満額になることが多く、希望する案件に投資できない可能性がある。
• FUNDROPは主に短期運用（3ヶ月から12ヶ月程度）が中心のため、長期投資のファンドが少ないです。

FUNDROPは、少額から始められる不動産クラウドファンディングサービスとして、初心者から経験者まで幅広い投資家に利用されています。投資を検討する際は、各ファンドの詳細情報や運用実績を確認し、自身のリスク許容度に合わせて判断することが重要です。

 自由なお金が増える 

上場企業が運営する「CREAL」

CREALは、クリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

同社は不動産投資に特化した事業を展開し、都心部の資産価値の高い物件を活用して資産運用を行っています。2022年4月に東証グロース市場に上場しており、信頼性の高い企業です。

CREALの特徴

安定した利回り

想定利回りは年利4.5%から6.0%程度で、2018年のサービス開始以来、元本割れのない運用実績を維持しています。

透明性の高い情報

各ファンドの詳細情報を公開し、投資家が安心して投資判断を行える環境を整えています。

投資対象物件が豊富

賃貸マンション、商業施設、物流倉庫、医療・介護施設など、さまざまなタイプの物件に投資するファンドを提供しています。

CREALの注意点

• 高利回りや短期運用の案件は競争が激しいため、事前に情報収集が必要。
• 一度投資した資金は運用期間が終了するまで基本的に引き出すことができない。
• 元本保証がないため、運用状況や不動産市場の変動により元本割れする場合がある。

CREALは少額から始められる不動産投資型クラウドファンディングサービスとして、安定した利回りの実績で注目されています。投資を検討する際は、各ファンドの詳細情報や運用実績を確認し、自身の投資目的やリスク許容度に合わせて判断することが重要です。

 生活にゆとりが生まれる 

高利回り案件が魅力の「COZUCHI」

COZUCHIは株式会社LAETOLIが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。東京都港区に本社を置き、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得しています。

同社は不動産投資クラウドファンディング事業を中心に、多様な不動産関連サービスを展開しています。

COZUCHIの特徴

多様なファンド構成

短期運用型と中長期運用型の2種類のファンドを提供し、投資家のニーズに合わせた運用期間とリターンを選択できます。

高い利回りを追求

想定利回りを上回る実績を持ち、過去には実績利回りが283.5%に達したファンドも存在します。

途中換金が可能

運用期間中でも換金が可能で、急な資金需要にも対応できます。ただし、換金手数料として出資元本の3.3%が必要です。

COZUCHIの注意点

• COZUCHIは人気が高く、募集開始直後に満額となることが多い。
• レバレッジ（借入金を利用した投資効果の増幅）を活用できないため、自己資金のみでの投資となる。
• 「劣後出資」の割合が平均7.21%と、他のサービスに比べて低いため元本保全のクッションが薄くなる。

COZUCHIは、少額から始められる不動産投資型クラウドファンディングサービスとして、多様なファンド構成や高い利回りの実績で注目されています。投資を検討する際は、各ファンドの詳細情報や運用実績を確認し、自身の投資目的やリスク許容度に合わせて投資してください。

 豊かなシニアライフが送れる 

この記事で重要な部分のまとめ