【第2回不動産投資で稼ぐ】賃貸併用住宅を購入してはいけない理由

賃貸併用住宅を購入してはいけない理由

• 上級者との情報格差
• 物件の目利きができない
• 出口戦略が難しい
• 売却できない&流動性がない
• ローンの負担が年々キツくなる

「家賃収入でローンを払う」という考え方は一見シンプルで魅力的に思えますが、現実はそれほど単純で甘い話ではありません。実際にはマイホーム購入の難しさに不動産投資の複雑さが加わり、成功するためのハードルは非常に高いです。

素人がこれらのリスクをすべて理解し、適切な判断を下すことは容易ではありません。

失敗の理由 1

上級者との情報格差

不動産業界では資産性が高い優良な賃貸併用物件の情報は、顔馴染みの上得意の顧客に優先的に提供されます。

このような顧客は過去に何度も取引を行っており、不動産業者との信頼関係が構築されています。そのため、価値の高い物件や収益性の高い「おいしい物件」は、一般に公開される前に彼らに紹介されることが多いです。

その一方で、一般の人には資産価値がない物件の情報しかまわってこないのが実情です。これが「情報格差」と「ネットワーク不足」という問題です。

失敗の理由 2

物件の目利きができない

例えば5,000万円の価値がある物件を4,000万円で購入できれば、確かに売却時に利益が期待できます。しかし、問題はその「5,000万円の価値」を素人が正しく評価できるかどうかです。

プロの不動産投資家や「目利き」のある上級者は、物件の真の価値を見抜くスキルを持っており、建物の物理的な状態だけでなく、周辺環境の将来的な発展性や市場の動向、法規制などの多角的な要素を考慮に入れて評価します。

一方、素人がその評価を誤るリスクは高く、単に物件の見た目や現在の価格だけで判断してしまいがちです。

失敗の理由 3

出口戦略が難しい

不動産投資の出口戦略（売却のタイミングや運用プラン）は重要なポイントです。初めて賃貸併用住宅を購入する方は、将来物件をどのように売却するかや、物件価値がどう変動するかについての視野が狭く、出口戦略を考えずに購入してしまうことが多いです。

賃貸併用住宅は通常のマイホームよりも流動性が低く、将来売却する際に買い手を見つけるのがかなり難しいため出口戦略のハードルが高いです。

失敗の理由 4

売却できない&流動性がない

割安で購入できたとしても、物件の売却時に十分な価値が残るかどうかはタイミングに大きく依存します。不動産市場は景気や政策、地域の経済状況に左右され、売却時に市場が低迷していれば、期待していた価格で売ることが難しいです。

また、賃貸併用住宅は通常の住宅よりも買い手が限られるため、流動性が低い傾向があります。これは売却の際に時間がかかるリスクと、急いで売る必要がある場合には価格を下げざるを得ないこともあります。

失敗の理由 5

ローンの負担が年々キツくなる

賃貸併用住宅のような、家賃収入を得ながらローン返済を行うモデルは、理論上キャッシュフローを生み出しますが、空室リスクや家賃相場の下落、修繕費用の増加などの不確実性があります。

ローンを組むこと自体はレバレッジを効かせる手法として有効ですが、金利変動リスクを見落としがちです。変動金利でローンを組んだ場合、将来的な金利上昇に対応できないと返済負担が増加し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

金利が上昇すればローン返済の負担が増え、結果として収益性が損なわれることになります。

購入直後の成功体験が10年後、20年後を狂わせる

賃貸併用住宅を購入した最初の数年は、物件が新しく見栄えが良いため入居者も比較的簡単に見つかり、家賃収入が安定して入ることが多いです。

ローン返済に対する不安が少なく、最初のうちは「成功している」と感じるかもしれません。しかし、10年20年と時が経つにつれて、以下のような賃貸併用住宅特有の問題が浮きぼりになり、家賃収入だけではローン返済が厳しくなっていきます。

問題点 1

物件の老朽化による家賃の下落

物件の設備や外観は必ず老朽化していきます。古い物件は新築やリノベーションされた物件と競争する際に不利になり、家賃を下げざるを得ない状況に陥ります。入居者にとって魅力が減り、空室が増える可能性もあります。

問題点 2

修繕費用の増加

物件が古くなるにつれて、修繕やメンテナンスが必要になります。屋根や外壁、設備の交換など大きな修繕が発生します。これらの修繕費用は、家賃収入やローン返済とは別に自己資金で賄う必要があり、大きな修繕費が発生した場合、資金繰りが厳しくなることがあります。

修繕費が増え続ける中で家賃収入が減っていけば、キャッシュフローが圧迫されローン返済の資金も確保しづらくなります。

問題点 3

金利上昇のリスク

変動金利を選んだ場合、時間の経過とともに金利が上昇するリスクがあります。ローン返済額が増加すると、家賃収入ではまかないきれなくなることも考えられます。この状況が長期化すると、他の出費や貯蓄、投資にも悪影響を与えます。

やがて家計に余裕がなくなり将来の計画や経済的な自由が奪われ、一生勤務先にしがみついてローンを支払い続けることになります

これだけのリスクがあって困るのは賃貸併用住宅のオーナーだけです。銀行もハウスメーカーも物件を建ててローンを組ませた時点で利益が確定しています。

大切なお金は銀行とハウスメーカーの養分になる

不動産の購入は大きな決断となりますが、その裏側には巧妙に設計された利益構造が潜んでいます。銀行やハウスメーカーは、物件の成否にかかわらず確実に利益を確保する仕組みを持っており、そのリスクに気づかずにローンを組んでしまうことで、経済的な負担を抱えることが多いです。

銀行とハウスメーカーの利益構造を知ることで、オーナー自身にどんなリスクを背負わされているかを知ることができます。

銀行の利益構造

ローンを提供する銀行は物件の成否にかかわらず、確実に利益を得る仕組みになっています。銀行が勝つ理由は「確実に返済されるローン」と「長期的な金利収入」です。

銀行の利益構造 1

確実に返済されるローン

銀行にとって賃貸の運営が成功するか失敗するかは関係ありません。ローン返済が賃貸収入だけでなく、購入者の給与（自己資金）からも行われるからです。

銀行の審査は物件の価値ではなく、購入者の収入によって大きく左右されます。これは、銀行が貸し付けたローンの返済が最終的に確実に行われることを最優先に考えているからです。

賃貸併用住宅のモデルでは、物件が空室となった場合でもローン返済は免れないため、オーナーは自分の生活費や給与から返済を続けなければなりません。銀行は物件の市場価値や将来の収益性よりも、借り手の収入状況や職業の安定性を重視します。

 銀行が負けない対策

保証人を要求

万が一に備えて銀行は保証人を要求し、借り手が返済できなくなった場合でも、他の手段で資金を回収できる体制を整えています。

物件の担保

仮に購入者が返済不能になった場合でも、銀行は物件を差し押さえて売却することで損失を補填します。銀行は物件が不調でも返済が途切れるリスクを最小限に抑えています。

銀行の利益構造 2

長期的な金利収入

ローンは一般的に長期契約であり、その間に支払われる利息が銀行の大きな利益源です。たとえ物件がキャッシュフローを生み出さなくても、オーナーがローンの利息を払い続ける限り、銀行は安定した収入を確保できます。

また、金利が低いように見えても、長期的には利息部分がかなり大きな支出となります。

賃貸併用住宅を購入したいと考えてる方は、ローンの返済期間を10年短縮して月々の返済がどのくらいになるか計算して収支を確認してみてください。部屋が満室になってても家賃収入だけではローンが支払えないことが明確になります。

ハウスメーカーの利益構造

ハウスメーカーの場合は、物件を建築した時点で利益が確定しています。

ハウスメーカーの利益構造 1

建設費用の上乗せ

ハウスメーカーは建築費用に利益を上乗せし、建設段階で確実に儲かる仕組みを作っています。建設にかかるコスト（材料費や人件費）はある程度の幅でコントロールできるため、物件オーナーにはその「適正価格」が見えにくいです。

結果としてハウスメーカーは実際の建設コスト以上の価格で請求し、初期段階で多くの利益を確保します。

ハウスメーカーの利益構造 2

高額なオプションや仕様変更

建築過程でオーナー自身、あるいはハウスメーカーの提案で物件の仕様やデザインを変更することで追加の費用が発生することがあります。これもハウスメーカーの利益源であり、見た目の「こだわり」や「快適性」を訴求しながら、最終的なコストを上乗せする手法が使われます。

サブリース契約の罠

サブリース（家賃保証）契約は、一見すると安定した家賃収入を保証するように見えますが、実は不動産オーナーにとってリスクの高い契約であり、ここでもハウスメーカーや不動産管理会社が利益を確保する構造が見えます。

罠 1

サブリース契約による手数料収入

サブリース契約では、ハウスメーカーが物件をオーナーから一括借り上げし入居者に転貸します。ここで、サブリース契約の重要なポイントは、ハウスメーカーが実際に入居者から徴収する家賃と、オーナーに支払う家賃保証額の差額です。

この差額（サブリースフィー）は、ハウスメーカーの安定した収益源となります。

たとえば、入居者から月額10万円の家賃を徴収している場合でも、オーナーには月8万円しか支払わないとします。この2万円の差額が毎月の利益になります。サブリース会社は、この差額を積み上げて利益を確保します。

罠 2

管理費用の上乗せ

ハウスメーカーがサブリース契約を提供する際には、物件の管理も含めることが多いです。物件の清掃、修繕、賃貸募集、クレーム対応などを行い、その管理費として手数料を上乗せして請求します。

管理費用としてオーナーから徴収する金額は、ハウスメーカーにとってもう一つの収益源となります。

例えば、物件管理費として家賃の数％を毎月オーナーから徴収し、物件の維持管理にかかる実際の費用以上の金額を手数料として得ることができます。

罠 3

家賃の減額分をオーナーに負わせる

サブリース契約には、「家賃保証額は市場の状況に応じて見直される」という条項が含まれています。初めの数年間は一定額の家賃保証がオーナーに支払われるものの、数年後に契約更新の際に保証額が引き下げられることが多いです。

市場家賃が下落した場合や、物件が古くなった場合、ハウスメーカーは家賃保証額を引き下げる交渉を行い、その結果、オーナーに支払う金額を減らします。一方、ハウスメーカーが入居者から徴収する家賃はそれほど下がらない場合もあり、差額が拡大するため利益が増加します。

現在、ローンの返済にお困りの方がすること

• 住宅ローンの借り換えをする
• 金融機関に返済条件の見直しを相談する
• 物件の売却を検討する

住宅ローンの借り換えをする

賃貸併用住宅の場合でも、一般的な住宅ローンの借り換えと同様に、金利が低いものに変更することで返済負担を軽減できるケースがあります。

借り換えによる最大のメリットは、現在の金利が以前よりも低い場合に、金利を下げることで月々の返済額が減少する点です。特に、借り換え前に変動金利で借りていた場合、金利上昇リスクを避けて固定金利に変更することができるため、返済計画が安定します​。

借り換え時には、複数の金融機関の条件や金利を比較することが推奨されます。金融機関ごとに借入条件が異なるため、賃貸併用住宅に特化したローン商品を取り扱っているかどうかを確認することが重要です。

住宅ローンについてもっと詳しく知りたい方は以下の本が参考になります。

金融機関に返済条件の見直しを相談する

ローンを提供している金融機関に相談し、返済条件の見直しを検討してもらうことができます。金利の引き下げや返済期間の延長、一定期間の返済額の減額などを交渉することで、月々の返済負担を軽減できる可能性があります。

早めに相談することで、金融機関も柔軟に対応してくれるケースが多いです。

物件の売却を検討する

もし賃貸運営やローン返済が厳しくなっている場合、物件を売却してローンを完済することも一つの手です。特に不動産市場がまだ好調であれば、物件の価値が高いうちに売却し、負担を軽減することができます。

売却によってローンを全額返済できれば、借金から解放されるだけでなく、キャッシュフローを健全に保つことができます。ただし、賃貸併用住宅は買い手が見つかりづらいので以下の専門業者がおすすめです。

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不動産投資で成功するために必要なこと

• 不動産の目利きができるようにする
• まずは小さく始める
• 十分な資金を貯めておく

成功するためには

不動産の目利きができるようにする

「不動産の目利きができるようにする」というのは、資産価値のある物件を選ぶために非常に重要なスキルです。資産価値のある物件とは、購入時の価格よりも高く売れる優良物件です。

資産価値のある物件を選ぶ最大のメリットは、「売却することで損失を回避できる」、つまり最悪のシナリオでも損失にはなりにくいことです。

目利きができるようになると賃貸併用住宅よりも、自身は居住用の賃貸に住みながら高収益のマンションに投資をした方がラクだなと気づくと思います。

成功するためには

まずは小さく始める

不動産投資は大規模になればなるほどリスクも増大します。いきなり大規模な投資を行うと、失敗した場合のリスクや損失が大きく、回復するのが難しくなります。

小規模な投資であれば、仮に失敗しても大きな損失にはつながりにくく、そこから学ぶことができます。失敗が大きな打撃となる前に、成功と失敗の両方から貴重な経験を得られます。

小さく始めて運営ノウハウや資金管理に慣れてきたら、徐々に規模を拡大していくのが賢明なステップです。最初の物件が成功すれば、その経験や収益を元に、より大きな物件や複数の物件を運営することが可能になります。

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成功するためには

十分な資金を貯めておく

不動産投資には予測が難しい費用が突然発生することが多々あります。これらの費用に事前に備えていないと、キャッシュフローが悪化し、最悪の場合、投資全体が破綻してしまうリスクがあります。

例えば賃借人が突然退去したり、自然災害によって物件が損傷したりと、計画通りにいかないケースが考えられます。緊急時に備えるための蓄えがあれば、こうした事態にも冷静に対処できます。

蓄えの額は物件の規模や運営状況によって異なりますが、最低でも半年分のローン返済額や運営費用は確保しておくことが推奨されます。また、修繕費や緊急費用に備えて、一定の予算を別途確保しておくことも重要です。

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不動産投資におすすめの書籍

以下の書籍はyoutube『両学長 リベラルアーツ大学』でも紹介されている不動産投資におすすめの書籍です。

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賃貸併用住宅のローンに関するよくある質問と回答

賃貸併用住宅のローン借り換えは、賃貸部分の収入が変わった場合でも可能ですか？

賃貸併用住宅のローン借り換えは、賃貸部分の収入が変動していても可能ですが、借り換えの際に審査に影響します。

賃貸収入が減少した場合、借り換えの条件が不利になる可能性があります。金融機関は、現在の家賃収入と将来の収益予測を元に、新たなローンの審査を行うため、賃貸部分が空室になっていたり、家賃相場が下落していた場合、借り換えの審査が厳しくなることがあります。

逆に、賃貸部分の収入が増加している場合は、より有利な条件で借り換えができることもあります。

賃貸併用住宅を相続した場合、ローンの引き継ぎはどうなりますか？

賃貸併用住宅を相続した場合、ローンの引き継ぎについては、相続人がローンを引き継ぐか、物件を売却してローンを完済するかという選択肢があります。ローンを引き継ぐには、相続人がローン返済を継続するだけの返済能力があるかどうかを金融機関が判断します。もし相続人の収入が十分でない場合、金融機関は引き継ぎを認めないこともあります。また、相続人がローンを引き継ぐ場合は、賃貸部分の家賃収入が返済をサポートするため、金融機関によっては賃貸収入を加味して審査することもあります。一方、物件を売却してローンを完済することも可能です。