【第7回不動産投資で稼ぐ】投資用不動産の買い方と注意点

投資用の不動産を購入する手順

STEP 1

物件の資料を取り寄せる

資料を取り寄せた後、その物件が投資対象として「買う価値があるか？」を検討します。物件の価格が市場相場と比較してどうか、賃貸需要があるか、収益性（利回り）はあるか、売却の際に資産価値が期待できるかなどを評価します。

取り寄せた物件の資料には、以下のような情報が記載されています。

「不動産の適正価格が分からない」という方は、以下の記事で紹介する方法が参考になります。

 より詳しく知りたい場合

• 不動産鑑定士：不動産の価値を専門的に評価する資格を持つ人です。
• 不動産投資セミナー：不動産投資に関する基礎知識や、具体的な投資手法を学ぶことができます。
• 不動産投資本：初心者向けの入門書から、上級者向けの専門書まで、様々な書籍があります。

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STEP 2

物件の内見

購入を検討する物件を実際に確認するために内見を行います。内見では以下の3つがポイントになります。

内見でやること 1

高額になる修繕箇所の写真を撮る

内見中は一度に多くの情報を把握することが難しいため、写真を撮って記録しておくと後から冷静に見直すことができます。

撮影は修繕箇所が高額になる外壁、シロアリ被害、雨漏り、建物の傾きの4点を重点的に行います。角度を変えて撮影することで、問題の深刻度を後からより正確に確認できます。

不動産に完璧な物件は存在しません。ある程度の修繕部分は許容範囲とし、リフォーム費用が「100万円以内なら合格」など基準を設けないと収益性のある物件を見逃してしまう場合があります。

重要な確認箇所については以下の記事に詳しくまとめました。

写真撮影は修繕を依頼する際や、売主との交渉に使うことができ、トラブル防止につながります。契約後に問題が発覚した場合に備えて、記録を残しておくと役に立ちます。

内見でやること 2

周辺の住人に住環境を聞く

現地に住んでいる人の意見からは、ネットや資料だけでは得られないリアルな情報が得られます。住環境が悪いと入居者がすぐに退去したり、空室リスクが高くなったりします。

周辺住民の意見を聞くことで、これらのリスクに気づくことができ物件の価値判断に役立ちます。

最初は見ず知らずの人に声をかけるのは気が引けると思いますが、丁寧にアプローチすれば快く答えてくれることが多いです。

突然の訪問や質問は驚かれることもあるため、最初は慎重に接触しましょう。理由を簡潔に説明してから質問すると、相手も理解しやすくなります。

たとえば、「このあたりに家の購入を考えているのですが、住んでいて気になることはありますか？」など、オープンな質問から始めると、相手も自然に答えやすくなります。

内見でやること ３

売主の売却理由を不動産屋から聞く

売主が物件を売却する理由によっては、価格交渉がしやすくなる場合があります。例えば、急いで借金を返済したい状況、転勤や住み替えで早く売却したいという場合には、売主はなるべく早く売却したいと考えられます。

このような状況であれば価格交渉の余地が生まれ、有利な条件で物件を購入できる可能性が高まります。

STEP 3

購入申し込み（買付申込書の提出）

物件が気に入り、購入の意思が固まったら不動産会社を経由して、売主に買付証明書を提出します。これは「この価格でこの物件を購入したい」という意思を正式に伝える書類です。

買付証明書には、希望購入価格や支払い条件、ローン利用の有無などが記載されます。

他の購入希望者がいる場合は、早めの対応が重要です。

買付申込書の提出の際のポイントの一つとして「指値（値引き交渉）」が非常に重要です。

表示されている販売価格は、必ずしも最終的な取引価格ではなく、値下げ交渉が前提となっている場合が多いため、買付申込書を提出する際に、いかに希望の価格で購入できるかを決めることが大切です。

買付申込書の提出は、物件を購入する意思を明確に示す行為ですが、法的拘束力はないため提出したからといって必ず購入しなければならないわけではありません。

ただし、購入する意思がないのに軽率に買付証明書を提出することは、以下の理由から不動産業者や売主に対して迷惑をかける行為となるため、慎重に行います。

買付証明書は購入意思が固まった段階で提出するべきです。提出後にキャンセルすると他者に迷惑をかけるだけでなく、購入者自身の信用も失いかねません。

STEP 4

ローンの事前審査

不動産の購入は大きな金額を必要とし、一括での支払いができない場合はローンを利用します。ローンを利用する際、物件購入前に金融機関で事前審査を受けます。事前審査では、以下の情報が必要となります。

事前審査の結果は、おおよそ3日前後で金融機関から届きます。事前審査に通過すると、正式なローン契約に向けて準備が進められます。

ここで借入額や金利、返済期間が大まかに決まります。

住宅ローンの事前審査・仮審査、とは？本審査との違いや必要な準備（SBI新生銀行） 

STEP 5

重要事項説明を受ける

重要事項説明は、宅地建物取引業法にもとづき、宅地建物取引業者が不動産の買主に対して、契約する上で重要な事項を説明することです。

売買や賃貸契約に関しては、必ず書面（重要事項説明書）を交付し、説明を行うことが法的に義務付けられています。この法律は複雑な不動産取引で、買主が不測の損害を被ることを防ぐためのものです。

読み合わせ中に内容が理解できない場合は遠慮なく質問し、宅地建物取引士から説明を受けましょう。

STEP 6

売買契約の締結

重要事項説明を受けた後、不動産売買契約書を読み合わせ、契約を締結します。この契約書には物件の代金支払い方法、引渡し日程、契約解除の条件などが詳細に記載されます。

契約時には手付金を支払うことが一般的です。手付金は通常、購入価格の5％〜10％程度です。売買契約を結ぶことで、購入が正式に決まります。

不動産売買契約が双方の合意によって正式に締結された時点で、その契約には法律上の効力が生じ、売主と買主の双方がその契約に基づく権利と義務を負うことになります。

買主が売買契約をキャンセルした場合

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン特約を不動産売買契約書に記載しておく必要があります。この特約により、ローンが不成立となった場合、売買契約の締結をキャンセルすることができます。

住宅ローン特約を付けずに契約をキャンセルすると手付金は没収されます。逆に、売主が契約をキャンセルする場合は以下の対応がとられます。

売主が売買契約をキャンセルした場合

売主が一方的に契約を解除した場合、民法に基づいて以下のような対応が求められます。

STEP 7

ローン契約と支払い

売買契約を締結した後、金融機関で正式にローンの本審査を行います。審査には1ヶ月ほどかかります。

本審査が通過すると、金融機関とローン契約（正式には「金銭消費貸借契約」）を締結し、金利や返済期間などの詳細な条件が正式に決まります。すでに紹介しましたが、住宅ローン特約を付けておくとローンが不成立となった場合、売買契約の締結をキャンセルすることができます。

ローン契約が完了すると、購入代金の残額（手付金を差し引いた額）が売主に支払われます。支払いは、銀行振込や口座振替で行われます。

STEP 8

引渡しと所有権移転

物件の代金が全額支払われると、物件の引渡しと所有権の移転が行われます。所有権移転手続きは、司法書士が代行し、不動産登記所にて正式に登録されます。

登記簿に新しい所有者として購入者の名前が記載されることで、法的に物件の所有者となります。

また、物件の鍵の受け渡しもこの時点で行われます。引渡し前には、物件の最終チェック（クリーニングや設備の不具合がないかなど）を行うことが推奨されます。

STEP 9

運用開始

物件の引渡しが完了すると、いよいよ運用が始まります。まず、投資物件をどのように管理するかを決める必要があります。賃貸管理を自分で行うか、不動産管理会社に委託するかは、運用方針や手間を考慮して判断します。

自主管理の場合

自主管理をする場合、入居者の募集、契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、修繕の手配など自身で行います。自主管理のメリットは、管理費を節約でき、賃貸運営に関する決定を自分で素早く行える点があります。

しかし、手間と時間がかかるため、運営を行えるだけのリソースや知識が必要です。

管理会社に委託する場合

管理会社に運営を委託する場合、物件の管理業務全般をプロに任せることができます。入居者の募集、賃貸契約、家賃の集金、修繕対応などを代行してもらえるため、手間を大幅に減らせます。

ただし、管理費用が発生するため、そのコストを家賃収入や収益に組み込んで計算する必要があります。管理会社を選ぶ際には、信頼性やサービス内容をしっかり確認することが重要です。

 管理の相談はここから 

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運用がスタートしたら、長期的な視点で物件の管理を行います。物件の価値を維持するため、修繕やメンテナンスを計画的に実施し、入居者が快適に住める環境を提供します。

住環境を整えることで、入居者の退去を防ぎ、空室ができてもすぐに新たな入居者を見つけられるので、安定した収入が見込めるようになります。