【ワンルームマンション投資】最初から負けが確定している理由

ワンルームなんて買った瞬間、銀行と不動産屋が笑う構造

ワンルームマンション投資？あんなもん、銀行と不動産屋がグルになって、カモを二段搾取するための装置です。

まず、銀行がローンを組ませてガッツリ金利で吸い取る。「金利安いです！」「資産運用に最適！」とか言ってるけど、銀行があなたを使って、資産運用してるだけ。

この時点で、すでに勝負はついてます。そう、まずここで銀行にカモにされています。

次に不動産屋がクソみたいなワンルームを高値で売りつけて、あなたをカモにします。

ワンルームマンションは、販売会社が個人向けに売る際、新築または築浅の物件を、実勢価格（市場価値）より大幅に高い価格で販売することがほとんどです。

• 広告費
• 営業コスト
• 販売会社のガッツリ乗せた利益

こういったコストが、しっかりたっぷり上乗せされています。「資産」だの「将来の安定収入」だのという売り文句とは裏腹に、実態はただの営業コストまみれの高級商品なんですよ。

実際の市場で取引されている価格よりも、2割〜3割は平気で割高。でも営業マンは、絶対にそんな話しません。

たとえば、本来の市場価値が2000万円の物件を、「資産形成に最適ですよ！」と甘い言葉に乗せられて、2500万円で購入してしまったとしましょう。

この時点で、500万円の含み損を抱えたことになります。しかも、これは「将来そうなるかも」じゃない。
買ったその瞬間に確定してる回収不能な負債です。

しかも残念ながら、

• 家賃収入ではこの差額は絶対に埋まりません。
• 物件価格は年々下落するので、逆に差はどんどん広がります。

「投資だと思って買った瞬間に、もう負けてる。」ゲーム開始と同時にチェックメイト。これが、ワンルームマンション投資最大の罠です。

夢どころか悪夢のダブルコンボだって理解してる？

表面上は魅力だらけに見えるワンルーム投資

なぜ、みんなワンルーム投資に引っかかるのか？

シンプルです。表面的なメリットだけを見せられて、思考停止するから。営業マンたちは口を揃えてこう言ってきます。

• 少額の自己資金で始められます！
• 金融機関からローンもスムーズに組めます！
• 家賃収入が将来の年金代わりになります！
• 減価償却で節税効果も狙えます！

はい、全部半分ウソか、致命的に話をすり替えてると思ってください。営業マンはこれらを巧みに強調し、「今始めないと損だ」と煽ります。

しかし、そこに潜んでいる本当のリスクについては、ほとんど語られません。

少額で始められる＝超ハイリスクのローン地獄

営業トークでは「自己資金10万〜50万で不動産オーナーに！」と強調されます。確かにスタートは簡単です。

これ、冷静に考えれば、自己資金が少ない＝レバレッジ（借金）を極限まで上げているということ。

わずか2%しか自己資本がない状態。株式投資で言えば「証拠金2%の超危険レバレッジ取引」に等しい。

普通の人間なら、こんなポジションを取った瞬間に「やべえ、即死コースだ」と警戒するはず。でも、不動産って名前がつくだけで、なぜか警戒心がゼロになる。

言葉を選ばずに言えば、金融リテラシーの完全な敗北です。

しかも、不動産ローンは株式投資のように短期で損切りできない。返済は20年、30年と続く。逃げ場はない。物件を投げ売りしても借金が残る。

破産でもしない限り、完済義務は永遠に続く。

一度飛び込んだら「市場変動があっても逃げられないデスゲーム」に自らロックインされるということです。

自己資金が少ない＝安全？いいえ。

自己資金が少ない＝首の皮一枚で地雷原を全力疾走する愚行です。

ローンが組める＝あなたは銀行にとって最高の養分

金融機関がすんなりローンを出すのは、別にあなたを信用しているからではありません。理由は2つ。

• あなたがサラリーマンで安定収入があるから
• 団信（団体信用生命保険）付きで死亡リスクまで回収できるから

ここ、絶対に勘違いしないでください。

あなたが優秀だからでも、未来を期待されているからでもない。

ただ、回収リスクが極小で済むから機械的に貸してるだけです。

銀行にとって、

• あなたが生きていれば、毎月確実に返済される
• あなたが死んでも、団信で一括回収できる

銀行にとってこれ以上美味しい話、ないんですよ。あなたがどう転んでも銀行が損するリスクはゼロ。

• あなたがコツコツ働いてローンを返す
• あなたが事故で死んでも保険金が降りる

銀行にとっては、あなたは「歩くATM」かつ「自動回収装置」です。信頼？そんな感情、1ミリもありません。しかも、担保であるマンション価格は買った瞬間から下落。（当然です。新築プレミアム価格ですから。）

あなたが破綻しても、物件売却して足りない分は保証で回収して、ほぼ無傷フィニッシュ。彼らは勝ち確定。負けるのは、ローンを抱えたあなた一人。

笑うのは銀行と不動産屋、泣くのはあなたと言う構図。

だから言います。

「ローンが組めた」ではない。

「リスクを全部押し付けられる側に正式登録された」──これが本当の意味です。

ローン審査に通ってガッツポーズ？その瞬間、あなたは銀行にとって「回収見込み100%の優良商品」になっただけです。目を覚ましましょう。

家賃収入が年金代わり＝幻

「家賃収入で老後も安心！」──営業マンの甘い殺し文句。でも、データを直視しましょう。

• 家賃は年1〜2%ずつ下落（※東京都心のデータでも築10年で家賃10%以上減少）
• 築20年超えた物件の入居率は、実績ベースで70〜80%に急落
• 空室期間は平均で年間2〜3ヶ月発生（大手管理会社データ）

これ、何を意味しているか？

最初に提示された「満室想定のシミュレーション」なんて、そもそも成立しない前提だった、ということです。スタート時点で嘘を飲まされている。

さらに一方で、

• 管理費・修繕積立金は年々ジワジワ上昇
• 退去ごとの原状回復工事は10万〜30万円が飛んでいく

つまり収入は減る。支出は増える。ローン返済額は変わらない。

どこからどう見ても、「年金代わりになる」ではなく、「年金で借金を払う始末」です。

なのに、営業マンはわかっているけど↓こんなこと絶対に言いません。

「将来は空室率が上がって苦しくなりますよ」

「リフォーム代で家賃の半年分飛びますよ」

「最終的には自腹で赤字補填ですよ」

こんな現実、口にしたら売れないとわかっているからです。そして、最後に待っているのは──

毎月の赤字を、老後の年金や貯金で穴埋めする未来。

不労所得？現実は「強制労働で家賃ローンを延命する赤字地獄」です。家賃収入で悠々自適な老後？そんなもの、少なくともワンルームマンション一室では絶対に実現しません。

減価償却で節税＝短期の目くらまし、長期で重税地獄

減価償却による節税効果。たしかに最初の数年、

• 所得税、住民税の一部が減る
• キャッシュフローが若干楽になる

ここだけは事実です。ここだけは──、です。

しかし、そこに地雷がきっちり埋まっているのを忘れてはいけません。減価償却が終了すると何が起こるか？

• 減価償却費が消える
• 所得税額が一気に跳ね上がる
• 家賃下落＋支出増加というダブルパンチが直撃する

つまり、節税メリットが終わった瞬間から、キャッシュフローは劇的に悪化。しかも誰も助けてくれない。

この時点でようやく、気づきます。「節税できる！」と喜んでいた自分が、ただの“時間差で破滅する装置”を買わされていたことに。

さらに追い打ちをかけるように、売却時には「譲渡所得課税」が待っています。

• 長期譲渡所得でも、税率は20%超え。
• 減価償却で帳簿上の取得価格はどんどん目減りしていく。
• 売値と帳簿価格の差額に、しっかり課税される。

結果どうなるか？

減価償却による目先の節税で得た数十万円は、最終的に数百万円単位の税金＋売却損で吹き飛ぶ。目先の還付金に喜んでサインして、あとから地獄の請求書を叩きつけられる。

─これが、ワンルーム投資に仕込まれた、完成された負け筋のシナリオです。

営業マンは「語るべき現実」を一切語らない

営業マンはあなたの買った後の未来なんて、1ミリも興味がありません。彼らはあなたが買った後の、

• 空室で困り果てる未来
• 修繕費に苦しんで吐きそうになる未来
• 売却損で発狂する未来

こんなもの、知ったこっちゃないんです。なぜか？答えは単純。

• 彼らは売った瞬間に成果報酬が確定する
• その後あなたがどんな地獄を見ようが、1円も痛まない
• 「買ったのはあなた。自己責任でしょ？」という鉄壁の言い訳が成立している

要するに、売ったら勝ち。あとは知らん。これが彼らの仕事です。

当然ながら、シミュレーションも彼らにとって「都合のいい話」しか盛り込みません。見せられるのは、

• 満室想定の家賃収入
• 築10年経ってもほぼ変わらない家賃設定
• なぜか発生しない空室期間
• 上がらない管理費・修繕積立金
• 退去しても原状回復費ゼロ前提
• 売却価格もたいして下がらない未来

──こんなありえない「バラ色シナリオ」ばかり。

冷静に考えればわかる話です。そんな夢みたいな条件なら、営業マンが自分で買い占めてるはずでしょ？

ところが現実は違います。もし、シミュレーションに本来入れるべきリスクと費用を全部突っ込んだらどうなる？

──この隠れコストを入れた、リアル版シミュレーションの結果はどうなると思いますか？

• 開始5年以内にキャッシュフロー赤字突入
• 10年後には売却損＋税金負担で確定負け
• 老後は「年金どころか追いカネ生活」確定

まとめます。

営業マンの見せるシミュレーションは、
「売るために都合のいい未来を勝手に作った妄想図」です。

本来のシミュレーションは、
「毎年収入が減り、支出が増え、最後は赤字確定する絶望図」でなければいけない。

でもそんな現実を見せたら、誰も契約してくれませんからね。

だから、「いい話だけをつまみ食いしたシミュレーション」だけをあなたに差し出して、笑顔で地獄への入り口にご案内してくれるわけです。

出口戦略は崩壊、売るときもまた損失

売ったらお金が返ってくる？？そんな都合のいい話、どこにも存在しません。現実は、売った瞬間にさらに支払い金額が増えます。

• 想像以上に安い査定額を突きつけられる
• 仲介手数料でさらに抜かれる
• それでもローンが完済できず、差額を現金で払わされる

売ってお金が入るどころか、追加で何百万も支払わなきゃいけない現実。これがワンルーム投資の「出口戦略」です。

必死に耐えた先に待っているのは、追い銭と精神崩壊。笑うしかありません。いや、笑っていられるのは周りだけです。

当事者は、ただ沈んでいくだけ。

「買って損」

「持って損」

「売って損」

こんな投資、他にありますか？売って助かるんじゃない。売ったらとどめを刺される。いや、これもう投資じゃありません。立派な拷問です。

銀行も不動産屋もあなたがこうなることなんて、始めから知った上でローンを組ませてクソワンルームを売りつけてるんです。

なのに平気な顔で言うんですよね。

「将来の資産になりますよ」「年金代わりになりますよ」未来のどこにそんな甘い話が隠れているんでしょうか。

ワンルーム投資に手を出した瞬間、あなたの未来はほぼ確定しています。出口はありません。あるのは、資産が削られ続ける一本道だけです。

なぜこのビジネスモデルが成り立つのか？

理由はシンプルです。

「素人が情報も知識もないまま、夢だけ見て突っ込んでくる」からです。

銀行も不動産屋も、最初からわかってます。「この商品、プロなら絶対に買わない」ということを。だからターゲットは、圧倒的に知識のない個人。特にサラリーマン。

サラリーマンはみんな焦ってる。「年金足りない」「老後が不安」「副収入がほしい」って、そこを不動産屋と銀行が完璧に突いてくる。

しかも、彼らはこう思ってる。

「サラリーマンなら安定収入がある」

「会社員ならクレジットスコアも高い」

「借金させても回収できる確率が高い」

カモにするならサラリーマンが一番いい。だから、年収400万以上の会社員を徹底的に狙って営業をかける。

甘い言葉で、夢を見させながら。

さらに、銀行にとってもウマい話しかない。不動産ローン＝利息で利益を吸える装置。団信（団体信用生命保険）付きだから、あなたが倒れても元本は回収できる。

不動産屋は売った瞬間に利益確定。銀行は貸した瞬間に金利ビジネススタート。管理会社は管理費を取り続ける。

誰もリスクを負わない。唯一リスクを全部抱え込むのは、ハンコを押したあなた一人だけ。

この構造がある限り、ワンルーム投資ビジネスは永遠に回り続けます。なぜなら、新しい情弱サラリーマンは、毎年絶えないから。

学校では絶対に教えない。社会に出ても、誰も注意喚起しない。なぜなら、注意されたらこのビジネスが崩壊するから。

甘い夢を売り、現実には地獄をプレゼントする。これが、ワンルーム投資ビジネスが成立する理由です。

では、どうすればいいのか？

答えはひとつ。「手を出すな」これだけ。

ワンルーム投資に勝ち筋なんて存在しない。最初から負け確定のゲームに、どうやって勝つんですか？

「知識をつければ大丈夫？」
「立地を選べばワンチャンある？」

甘い。そんな生ぬるい話じゃない。問題は、商品設計自体が破綻してることなんですよ。

• 市場価格より高く買わされる
• 家賃収入は確実に下がる
• 管理費と修繕積立金は必ず上がる
• 減価償却が終われば税金爆増
• 売ろうとしても二束三文

これ、何をどう努力しても覆せない。最初から積み木が崩れるように設計されてる。立地がどうとか、物件がどうとかの話じゃない。

このビジネスモデルに関わった時点で負け。

だから、賢い選択はひとつだけ。ワンルーム投資なんてものに、最初から近づかないこと。

世の中には、もっとリスクが小さく、リターンが合理的な資産運用はいくらでもある。少なくとも、最初から「出口が地獄」ってわかってる道を選ぶ必要はない。

「じゃあ何に投資すればいいの？」って話だけど、ちゃんと資産形成したいなら、最低限これだけは守ればOK。

• 情報を疑え。 営業マンの言葉をそのまま信じるな。
• 仕組みを理解しろ。 どこで誰が儲かって、誰が損するのか。
• 小さく試せ。 いきなり何千万単位のローンなんて組むな。
• 流動性を重視しろ。 売りたいときにすぐ売れるものに投資しろ。

不動産投資自体は悪くない。でも、クソみたいな商品を掴まされるなって話。特にワンルーム投資なんて、プロから見たら「カモ向け商品」だからね。

「バカを見たくなければ、バカな行動をするな。」これだけ。