【第3回不動産投資で稼ぐ】初心者は中古の戸建て経営がおすすめ

初心者が共通して「迷う」不動産投資のポイント

どんな物件を選ぶべきか？

不動産の種類やエリア、新築か中古か、さらには価格帯まで選択肢が多くて決断できない。

物件選びには立地、価格、築年数、賃貸需要など多くの要素が関わります。初心者にとっては、どんな物件が投資リターンに直結するかを見極めるのが難しい場合があります。

お金はどのくらい必要か？

自己資金やローンの組み方、どれだけ借り入れるべきか、資金計画が組み立てられない。

不動産投資は物件の購入費用に加えて、諸費用や維持費、修繕費など予測しにくいコストが発生します。具体的な資金計画が立てられないため、必要な資金も分かりません。

迷わず投資できる「中古の戸建て経営」がおすすめ

おすすめの理由 1

物件選びがシンプルだから

中古の戸建ては、既に完成した建物を見ることができるので、実際の物件を目で確認しながら選ぶことができます。一つの建物とその土地の状態を評価するだけで済むため、初心者でも直感的に物件の良し悪しを判断しやすいです。

一方、アパートやマンションは複数の部屋の間取りや構造、共用部分の状態、管理組合の運営状況など、多くの要素を考慮する必要があり複雑です​。このようなアパマン経営は経験者が事業を拡大するのに向いています。

おすすめの理由 2

掘り出し物の良物件があるから

中古物件にはオーナーが相続問題や、急な資金調達などの事情で早く売却したいケースがあります。こうしたオーナーは、通常よりも低価格で物件を売り出すことがあり、タイミングが合えば相場より安く良物件を手に入れることができます。

築20年を超える物件では建物の価値が低くなり、土地代のみで購入できることも多いです。

おすすめの理由 3

失敗のダメージが小さいから

アパートやマンション一棟を購入する際には、ローンを組むことが一般的です。もし空室が多発したり家賃収入が期待通りに得られなかった場合、ローンの返済が困難になります​。

返済ができなくなると最悪の場合、物件を手放しそれでも借金が残ります。借金返済に追われることで回復するまでに時間がかかり、次のステップに進めません。

中古の戸建ては数百万円から購入できるので、ローンに頼らず自己資金からでも不動産投資を始められます。仮に失敗したとしてもダメージが小さいので回復が早く、失敗を経験に次のステップに進めます。

おすすめの理由 4

入居者が決まりやすく長く住んでくれる

戸建ては戸建ては建物全体とその敷地を占有できるため、プライバシーの面で人気があります。

クロス・マーケティング「住まいに関する調査（2023年）」によると、賃貸の戸建て住宅に住んでいる人の平均居住年数は14.7年、一方でアパートの平均居住年数は8.2年です。

戸建ての場合、入居者自身のライフスタイルに合わせた住環境を作り上げることができます。その結果、住居への愛着が深まり、「長期間住み続けたい」という意欲につながっていると考えられます。

おすすめの理由 5

複雑な計算をする必要がないから

融資を受けて投資する場合、金利や返済比率、キャッシュフローなどの複雑な計算が必要になりますが、自己資金での中古戸建て購入であれば、そうした計算の必要がなくなります。

投資の基本である収支バランスや維持管理コストなど、必要な資金の流れだけに集中でき、資金計画を立てやすくなります。

おすすめの理由 6

固定資産税が安くなるから

中古の戸建ては固定資産税が築年数に応じて安くなります。これは建物の価値が経年により下がるため、経年減価補正という仕組みが適用されるからです。

経年減価補正率表 

例えば築10年の木造住宅の場合、建物の固定資産税評価額は新築時の約50%に減額されます。さらに20年経過以上の物件は再建築価額の20％まで減額されます。

経過年数	経年減点補正率
5年	64%
10年	49%
15年	35%
20年	20%

木造住宅の耐用年数が約22年に対し、鉄筋コンクリート造は約47年です。鉄筋コンクリート造は固定資産税評価額が下がりにくく、結果として課税される固定資産税額が高くなります。

おすすめの理由 7

売却しやすいから

戸建て住宅は投資家だけでなく、マイホームとして戸建てを購入したい一般の購入者にも需要があるため売却がしやすいです。戸建て住宅はアパートやマンションとは異なり、リノベーションや増改築の自由度が高いため、住む人のライフスタイルや好みに応じてカスタマイズが可能です。

庭や駐車スペースが確保できる、ペットも飼えるなど家族向けには魅力です​。実際に中古の戸建ての需要は年々増加しています。

2023年度では銀行が中古戸建て購入者への融資を行った件数は、全体の15.3%を占めており、過去数年に比べてその比率が上昇しています。

年度	注文住宅	建売住宅	中古戸建	中古マンション	新築マンション	総件数（件）
2015	19.5%	31.5%	11.9%	7.3%	7.6%	75,462
2016	20.0%	31.9%	10.2%	7.3%	6.9%	76,101
2017	17.5%	30.2%	11.9%	7.8%	6.8%	77,680
2018	15.1%	30.4%	10.4%	8.1%	8.8%	83,513
2019	12.9%	29.7%	10.5%	10.0%	9.0%	78,560
2020	12.4%	27.9%	8.5%	9.7%	9.5%	78,650
2021	12.5%	28.1%	8.8%	10.0%	10.9%	65,877
2022	15.1%	29.1%	12.3%	12.1%	11.3%	51,142
2023	15.3%	27.4%	15.3%	15.3%	8.1%	33,382

おすすめの理由 8

管理がラクだから

アパートやマンションでは、廊下やエレベーター、ゴミ置き場などの共用部分の清掃やメンテナンスが必要です。清掃業者の手配や、共用設備の定期点検、故障時の修理対応など管理が大変です。

戸建ての場合はこれらの「共用部分」が存在しないため、清掃業務や修繕管理が大幅に減少します。

また、アパートやマンションでは隣人との騒音問題やゴミ捨てマナーの違反など、住民間のトラブル対応も発生します。戸建てでは基本的に一つの家族しか住んでいないため、そういった問題に巻き込まれることがほとんどありません。

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投資ではなく「経営」という意識を持つ

不動産投資は単に物件を購入して待つだけの受け身な行為と誤解されがちですが、収入を得るためには、物件の運営や維持管理、賃貸経営、リスク管理などの「経営的視点」が必要です。

株式のインデックス投資のように、いわゆる「ほったらかし投資」で資産が増えていくことはありません。

経営の視点 1

物件の管理

例えば物件の修繕や改修を行わないと、入居者が減り、賃料収入が減少することがあります。建物の維持費や修繕費用を計画的に管理することが求められ、単なる投資よりも経営としての責任が重くなります。

経営の視点 2

お金の管理

不動産経営では物件購入費用だけでなく、運営にかかる費用（修繕費、管理費、税金など）と賃料収入とのバランスを考える必要があります。入居者の募集、家賃の管理、契約の更新など、日常的な業務を効率的に行うことが求められます。経営の視点を持たなければ、収益を増やしていくことは難しいです。

経営の視点 3

リスク管理

不動産経営には空室リスクや家賃滞納リスクはもちろん、突発的な修繕費用や災害リスクに備えなければいけません。

空室が長期間続けば家賃収入が途絶え、経営に大きな影響を与えます。修繕が急に必要になった場合、予備資金を確保していなければ、他の支出に影響が出る可能性もあります。

リスクをあらかじめ見越し、計画的に対応策を立ていく必要があります。

中古の戸建て経営は低いリスクと低い資金でこれらが管理できるので初心者にはおすすめです

不動産投資は弱肉強食

「不動産屋は見た目は弁護士、心は詐欺師」と言われるように、営業マンが「いい話を持ってきた」というときはロクでもない話なので疑ってかかったほうがいです。

騙す手口 1

両手仲介

両手仲介とは不動産業者が売主と買主の両方を自社で担当し、それぞれから仲介手数料を取る手法です。通常は、別の業者が買主を担当する「片手仲介」もあり、これは売主と買主の利益をそれぞれ別の業者が守る形になります。

両手仲介を狙う業者は、物件の売却を急がせて自社の顧客に物件を売りたいという動機があります。この場合、他の不動産業者からの買主が紹介されず、競争が起きないため、売却価格が市場価格より低くなる可能性があります。

売主は本来もっと高く売れたはずの物件を低い価格で売却してしまい、買主は実際よりも高く売りつけられます。このように、両手仲介では同じ業者が双方を担当するため、手数料を2倍に取れる一方、売主や買主の利益をないがしろにされます。

騙す手口 2

囲い込みによる情報操作

囲い込みとは、売り物件の情報を他の不動産会社に公開せず、自社の顧客にしか紹介しない手口です。物件が市場に出回る機会が減り、売主は不利な条件で売却を進めざるを得なくなる場合があります。

投資家に対しても情報を隠すことで選択肢を制限し、業者に有利な取引を強要することがあります。

騙す手口 3

価格を不透明にする（オーバーチャージ）

不動産業者が物件の価格を実際よりも高く設定し、投資家に対して不当に高い金額を支払わせるケースです。物件の市場価値が不透明な場合や、相場を把握していない初心者投資家が狙われやすいです。

売主と結託して高い手数料を取ることが目的です。

騙す手口 4

過剰なリフォーム費用

投資物件にリフォームが必要な場合、業者が過剰に高いリフォーム費用を提示し、その差額を業者が利益として得ることがあります。リフォームや修繕にかかる実際のコストを明確にしないことで、相場を理解していない投資家に不要なコストを負わせるケースです。

騙す手口 5

キャッシュフローや利回りの過大な誇張

「高利回り」「安定したキャッシュフロー」などと強調して投資家を誘い込み、実際には賃貸需要が乏しいエリアの物件を売りつける手口です。予想賃料や稼働率を過大に評価し、購入後に投資家が期待していた収益が得られないことが多いです​。

騙す手口 6

保証家賃（サブリース）の虚偽保証

不動産業者が「保証家賃」を謳い、空室が出ても一定の家賃を保証すると説明するケースがありますが、実際には契約条件が複雑で保証が適用されない場合が多いです。また、保証期間が短く、その後は収益が大幅に減少することもあります。

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「キレイなホームページだから安心」「有名な会社だから安心」ということはなく、むしろこのような会社ほど要注意です。不動産業者は見た目で信用を得ようとする一方、投資家の無知につけ込んで高額なものを売りつけてきます。

投資家自身がしっかりと知識を身につけて資産を守るしかありません。同時に中古の戸建て経営から始めて、経験を積むのもおすすめです。

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中古の戸建て経営のデメリット

• 事業拡大のスピードが遅い
• 修繕費用が高くなる場合がある
• 空室ができたら収益がなくなる

デメリット 1

事業拡大のスピードが遅い

中古戸建てはに一戸一戸の物件であるため、事業規模を短期間で大きく拡大するのが難しいです。アパートやマンションのように一度に複数のユニットを持つことができないため、物件数を増やすことで収益を大きくするには時間がかかります。

デメリット 2

修繕費用が高くなる場合がある

中古の戸建ては新築に比べて建物の老朽化が進んでいるため、修繕やリフォームが必要になることが多いです。特に、屋根、外壁、配管などの修繕費用がかさむことがあり、予想外のコストが発生する可能性があります。

その他にもシロアリ被害や家の傾きなど、構造的な問題が発生することがあります。これらは大きな費用が必要なので、事前に十分な調査が必要です。

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デメリット 3

空室ができたら収益がなくなる

戸建て住宅は1世帯のみが入居するため、入居者が退去した場合、すぐに新しい入居者が見つからなければその間の家賃収入がゼロになります。アパートやマンションのように複数のユニットがある物件なら、一部が空室でも他のユニットからの収益でリスクを分散できますが、戸建ての場合はそのリスクが集中します。

空室が長引くと収益がなく、経営に大きな影響を与える可能性があります。

不動産投資は負けないことが重要

これら不動産投資だけでなく、すべての事業に共通して成功を導く要素です。

原理原則 1

明確な目標を設定をする

多くの人は、会社員として雇われて働く生活に不満を感じており、毎日仕事に縛られることなく経済的に自由な生活を送りたいと願っています。不動産投資は、家賃収入という形でキャッシュフローを生み出し、最終的には労働に依存しない生活を実現する手段となります。

自分の時間を自由に使い、家族や趣味に費やす時間を増やすことが可能になります。そのために最も重要なのは明確な目標を持つことです。目的が不明確だと、行動が散漫になり、成果を得ることが難しくなります。

不動産投資においては、例えば「毎月の安定収入を得たい」「5年後に特定の資産額を達成したい」などの具体的な目標が必要です。

原理原則 2

計画を立てる

事業に成功するためにはリスクを適切に管理し、事前に準備することが不可欠です。どんな事業にもリスクが存在しますが、それに対処するための計画を持っていれば、損失を最小限に抑えることができます。

いきなり大きく始めるのではなく、不動産投資であれば小さく始めることで無理のない計画が立てやすくなります。たとえ計画通りに行かなくても、大きなダメージを負わずに済みます。

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原理原則 3

学習と改善を継続する

どんな事業でも学び続ける姿勢が重要です。市場の変化や技術の進歩に適応するためには、常に最新の知識を吸収し、自らの戦略や運用方法を改善していくことが求められます。

成功している投資家や経営者は、自分が学んだことを日々実践し、結果を見て改善を繰り返しています。静止した状態で事業を進めることはリスクであり、成長し続けることで初めて成功に近づきます。

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不動産投資におすすめの書籍

以下の書籍はyoutube『両学長 リベラルアーツ大学』でも紹介されている不動産投資におすすめの書籍です。

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