売れない借地権付き建物をプロが直接買取！手間なくスピーディに現金化

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物の売却について、専門の不動産業者に買い取ってもらうことは確実な選択肢の一つではありますが、必ずしも唯一の方法ではありません。

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるため、状況に応じた判断が重要です。以下に、専門の不動産業者に売却する場合のメリットや他の選択肢について紹介します。

売却する方法 1

専門の不動産業者に売却する

取引がスムーズに進む

借地権付きの不動産は、通常の不動産に比べて法律的な手続きや権利関係が複雑です。借地権に関する知識が豊富な専門業者であれば、売却手続きがスムーズに進み、トラブルも避けられます。

借地権付きの不動産の売却は借地権の種類（普通借地権、定期借地権など）や、地主との交渉が必要なケースも多く、専門知識が求められます。

買い手を探す手間が減る

借地権付きの建物は、一般の住宅やマンションに比べて市場での需要が低いため、個人で売却する場合は買い手を探すのに時間がかかることがあります。専門業者はそのような物件に特化しているため、すぐに買い取りをしてくれる可能性が高く、売却までの時間を短縮できます。

価格交渉を得意としている

不動産業者は長年の経験から、借地権の価値や建物の状態を正確に評価できるため、価格交渉がスムーズに進みます。市場の価格や借地権の特性に基づいて、適正な価格を提示します。

売却する方法 2

一般の不動産業者に売却する

一般の不動産業者でも借地権付き建物の売却は可能ですが、専門知識の不足から、売却までに時間がかかったり断られることがあります。一般の不動産市場では借地権付き物件の需要が低いことから、買い手が見つかるまでに時間がかかります。

売却する方法 3

個人で売却する

借地権付きの建物を個人で売却することも可能ですが、買い手に対して借地権の説明をしっかりと行う必要があります。これは法的な知識や経験が少ないと難しく、トラブルの原因にもなりかねません。

買い手が借地権に対して不安になることが多いため、売却までの時間が長引く可能性があります。

売却する方法 4

競売やオークションで売却する

借地権付きの建物を競売やオークションで売却する方法もありますが、この方法はリスクが高く、希望する価格で売れる保証はありません。借地権の性質上、権利関係が複雑なため、購入者がかなり限定されます。

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三井のリハウス

三井のリハウスは三井不動産グループの一部で、不動産業界では非常に有名で信頼性の高い会社です。正式には「三井不動産リアルティ株式会社」が運営するブランドであり、主に不動産の売買、賃貸、仲介サービスを提供しています。

他社に比べて取引がスムーズ

三井のリハウスは日本全国に展開しており、長い歴史と信頼性を持つ不動産ブランドです。多くの顧客基盤と幅広いネットワークを活用することで、借地権付きのようなニッチな物件でも迅速かつ確実に買い手を見つけることができます。

地域を問わず売却の機会が広がるため、他社に比べてスムーズに取引が進みます。

三井のリハウスは、適正価格でのスピード成約を実現。 約64%のお客様が2ヶ月以内に成約に至っています。

専門知識に基づいた正確な査定

借地権付き物件は、通常の物件よりも法的な側面や契約内容が複雑です。三井のリハウスはそのような物件に精通しており、専門家による公平で透明な査定が行われます

物件の適正価格が提示されるため、安心して売却を進められます。

地域密着型のネットワークを活かし、 街の情報なども熟知した経験豊富なスタッフが不動産売却をお手伝い。

手厚いサポート体制

三井のリハウスは、売却の過程で発生するさまざまな手続きや法的な問題に対して、専門知識を持つスタッフが全面的にサポートします。

借地権付き物件の売却には、地主との調整や契約更新などが必要な場合がありますが、そうした複雑な対応もプロがしっかりサポートします。

「売主様」も「買主様」もべての方が安心して取引できるよう、 「360°サポート」を用意。

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訳あり不動産専門買取の「ワケガイ」

ワケガイは株式会社ネクスウィルが運営する不動産買取サービスで、「訳あり物件」の買取に特化している業者です。訳あり物件とは、通常の不動産市場では売却が困難な物件で、例えば共有持分、再建築不可の物件、事故物件、ゴミ屋敷、古い空き家などが該当します。

ワケガイは借地権付き建物の買取実績も豊富です。

買い取りが早い

ワケガイは最短1日で買い取り、最大3億円の一括支払いもスムーズに行います​。借地権付き物件は売却が難しく、一般的な不動産業者では売り手が見つかるまで時間がかかることがありますが、ワケガイは直接買い取りを行うため、取引が迅速に進みます。

急いで現金化したい場合に非常に有効です。

法的手続きのサポートが充実

借地権付き物件は地主との交渉や法的手続きが複雑で、売却には多くの専門知識が必要です。ワケガイでは、弁護士や司法書士と提携しており、法的な問題や権利関係が絡む物件の売却に対してもスムーズにサポートが受けられます。

複雑な事情がある物件でも、安心して任せることができます。

他社で断られた物件にも対応

ワケガイは「訳あり物件」に特化しており、他の不動産業者で売却が難しいとされた物件でも、積極的に買取を行います。借地権付き物件は複雑な条件を持つため、通常の市場で売れ残ることが多いですが、ワケガイはそうした特殊な物件にも対応できるノウハウを持っています​。

再建築不可の物件や共有持分がある物件でも買取が可能です。

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借地権付き建物を売却する際の流れ

不動産業者が借地権付き物件を直接買取る場合の流れは、一般的な売却手続きよりもスムーズで簡素化されるのが特徴です。地主との交渉や名義書換料の負担など、売主が対応する手間が減るため、迅速に取引を進められます。

不動産業者に買い取ってもらう場合の一般的な流れを以下に説明します。

借地権付き建物と一般的な建物の売却はどう違うのか

借地権付き建物は土地の所有権がない

借地権付き建物の売却で最も大きな違いは、土地の所有権を売却できないことです。売主が所有しているのは建物とその土地を利用する権利（借地権）であり、土地自体は地主が所有しています。

一般的な不動産売却では土地と建物の両方を売却しますが、借地権付き物件では、土地の使用権を第三者に譲渡する形になります。

売却には地主の承諾が必要

売却の際の最大のハードルは、地主の承諾が必要になることです。所有権物件の場合、物件を自由に売却できますが、借地権付き物件の場合、土地は借りている状態なので、第三者にその借地権を譲渡する際には地主の許可が必要です。

さらに、地主は譲渡承諾に対して名義書換料（通常、借地権価格の5～10%）を請求することが一般的です。これが、一般的な所有権付き物件の売却にはない違いです。

借地権の残存期間が売却価格に影響する

借地権付き物件の価値は、借地権の残存期間によって大きく左右されます。残存期間が短ければ短いほど、物件の価値は下がり、買い手にとってはリスクが高くなります。

また、借地契約の更新には地主との再交渉が必要となり、更新料がかかる場合があります。このため、残存期間が短い物件は、買い手がつきにくいことがあります。

契約期間が30年以上残っている場合は比較的売却しやすいですが、残存期間が20年未満の場合は、買い手側が融資を受けづらくなります。

建物の価値が低下しやすい

借地権付き物件の建物は土地を自由に扱えないため、建物自体の価値が低下しやすい傾向にあります。特に、借地権の契約期間が終了したり、地主が建て替えに対して厳しい条件を課している場合、買い手がつきにくくなり、建物自体の価格も低くなります。

また建物の老朽化や修繕費用が高額になると、売却価格にも影響します。

買い手側が金融機関からの融資が難しい

借地権付き物件は、所有権付き物件に比べて金融機関からの融資が難しくなることがよくあります。その主な理由は、借地権の残存期間や土地の所有権がないことが、担保価値として低く見積もられるためです。

残存期間が20年未満の借地権付き物件は融資が受けられないことが多く、買い手が現金での購入を強いられることもあります。

借地権の種類に応じた制約がある

借地権には普通借地権と定期借地権の2種類がありますが、これが売却時に異なる影響を及ぼします。

普通借地権

契約期間終了後に更新が可能で、売却時にも比較的買い手が見つかりやすい。

定期借地権

契約期間が終了すると、建物を取り壊して土地を返還しなければならないため売却が難しくなる。

契約条件が複雑

借地権付き物件には、土地の使用に関するさまざまな契約条件が付随しています。例えば、契約の更新条件、更新料、建物の改築や増築に関する制約などが挙げられます。

売却の際には、買い手がこれらの条件を全て理解する必要があるため、所有権物件に比べて取引が難航します。

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借地権付き建物の売却は、一般的な所有権付き物件の売却に比べて地主との交渉や契約条件の確認、名義書換料の支払いなど、より複雑で手間がかかります。

売却をスムーズに進めるためには、不動産業者や弁護士といった専門家のサポートを受けることが安心で、確実です。

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借地権付き物件の売却が長引く理由

地主との交渉に時間がかかる

買い手が借地権の契約条件に不安を感じる

借地権付き物件の売却が長引く原因の一つは、買い手が借地権契約に不安を感じることです。特に、契約の残存期間や更新条件、建て替えや改築の制限が問題となります。

金融機関の融資が通りづらい

借地権付き物件の売却が長引く理由の一つは、金融機関からの融資が通らないことです。これは、借地権付き物件が担保価値として低く評価されやすいためです。

借地権の残存期間が短い場合、融資の審査が厳しくなり、買い手が融資を受けられずに購入を断念するケースが多く見られます。

名義書換料の負担で買い手との交渉が難航する

名義書換料とは、借地権付き物件を売却する際に、借地権の名義を売主から買主に変更するために地主へ支払う費用のことです。通常、名義書換料は借地権価格の5%～10%が相場とされていますが、その負担を巡る交渉が難航することがあります。

負担額が高額になる場合、買い手が購入を躊躇することがあり、売却が長引く原因となります。

借地権付き物件を早く売却するためのポイント

借地権付き物件は、土地そのものではなく、その土地を使用する権利を売却する形となりますが、一般的な物件よりも購入者の関心を集めにくい場合があります。そのため、次のような工夫をすることで、早期売却を実現しやすくなります。

販売価格を見直す

借地権付き物件は土地の所有権が伴わないため、通常の不動産よりも価値が下がります。これを反映した適正な価格設定が非常に重要です。

市場の相場を調べ、類似の借地権付き物件と比較して、購入者が魅力を感じる価格設定にすることで関心を引きやすくなります。

借地契約条件を調整する

借地権付き物件の場合、借地契約の内容が購入者にとって魅力的かどうかが重要です。特に契約の期間、更新条件、地代の金額などがの調整が必要です。

これらが購入者にとって有利な条件であれば、売却がしやすくなります。

購入者層を絞り込んだマーケティング

借地権付き物件は通常の物件と比べてニッチな市場になります。一般の購入者よりも、投資家や借地権に詳しい人々にアピールする方が効果的です。

物件の魅力を最大限に引き出す

物件そのものの状態や魅力を最大限にアピールすることも、売却成功に欠かせません。内装のリフォームや、外観の手入れを行うことで、購入者の第一印象が良くなります。

専門の不動産業者に売却する

通常の売却では、買い手を見つけるために市場に物件を公開し、買い手との交渉を経て契約を結ぶまでに時間がかかります。しかし、専門業者が直接買い取る場合は、買い手を探す手間がなく、提示された条件で即座に売却が決まるため、早期売却が可能です。

買取りは最短で数週間、早ければ数日で完了するので、急いで現金化したい場合に有効です。

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借地権付き建物を購入する人の特徴

借地権付き建物を購入するケースは、一般的な所有権付きの不動産よりも条件が特殊なため、特定のニーズを持った方や状況で購入されるケースが多いです。

費用を抑えて都市部に住みたい方

借地権付き物件は購入価格が安く、都市部の好立地ではその魅力が大きくなります。土地を所有する必要がないため、建物だけに対して費用を支払うだけで済みます。

住宅ローンを少なく抑えたい人や、予算が限られている人には、コストパフォーマンスが高い物件です。

投資家が収益物件として購入する

借地権付き物件は、所有権付き物件よりも初期費用が抑えられるため、投資目的で購入されることがよくあります。特に、賃貸物件として運用する場合、収益率が高くなる可能性があるため投資家に購入されます。

都心部や人気のあるエリアで借地権付きのアパートやマンションを購入し、賃貸収入を得るケースもあります。

土地所有にこだわらない方

土地の所有に対して強いこだわりがなく、居住環境や住みやすさに重点を置いている方は、借地権付き物件を購入することがあります。土地を所有しないことで物件の価格が抑えられるたり、固定資産税が節約できたりします。

※1 三井不動産リアルティグループは’86年度～’23年度の38年連続全国売買仲介取引件数No.1です。※2 1975年の売買仲介業務開始以来の累積取扱件数 ※3 当社でお取引いただいた方へのアンケートで三井のリハウスを奨めたいとご回答頂いた割合（’22年度）※4 2024年4月1日現在※5 ’22年度ご成約者様実績 ※6 22年度ご購入・ご売却相談件数