賃貸併用住宅って、マジで売れないですよ。不動産投資家も見向きもしないし、一般家庭もドン引きしてる。冷静に考えてみて？隣に知らん人住んでたらイヤでしょ？
売れなくて当然。理由は明確
そもそもターゲットがいない。マーケットが存在してない。そんな状態で「なんで売れないんだろう…？」とか悩んでる時点でヤバいです。
で、具体的な理由はこの3つ。これ、めちゃくちゃロジカルに詰んでます。
- 投資家に需要がない
- 一般家庭も欲しがらない
- 空室リスク高すぎ問題
投資家に需要がない
投資家ってのは、基本的に「お金を効率よく増やすこと」しか考えてない人種です。「人情」とか「温もり」とか、1ミリも期待しないでください。
彼らが物件を見る目は「この物件、どれだけ稼げるか？」これだけ。
で、賃貸併用住宅をどう見るかというと──「利回りゴミすぎワロタ」って即判断されます。理由は簡単で、
- そもそも貸せる部屋が少ない
- オーナー自身が住むから家賃取れないスペースがデカすぎる
- 固定費は変わらないからコスパ最悪
投資対象としては話にならないわけです。「収益物件」って名乗っていいレベルですらない。「家賃収入で老後も安心！」とか夢見てるヤツ、正気か？って話。
一般家庭も欲しがらない
はい、一般人サイドにも問題山積みです。普通の家庭からすると、賃貸併用住宅って「他人と壁一枚で生活する拷問ハウス」にしか見えない。
たとえば想像してみて？
- 隣に知らんオッサンが住んでる
- 隣から赤ちゃんの泣き声が聞こえてくる
- ゴミ出しルールでトラブル
- 夜中に騒がれたら注意できる？
こんなん、普通の神経してたら耐えられません。もう住みたくないから引っ越しますなんて当然できません。
せっかく一戸建て買うなら、家族だけで静かに暮らしたい。それが人間の本能です。
しかも、賃借人がトラブったら、オーナー（つまり自分）が管理責任を負うんですよ？隣人トラブル起きたら「はい、全部自分が謝罪対応！」とか、マジで地獄の始まり。
買うわけないでしょ。まともな家庭なら。
空室リスク高すぎ問題
で、トドメがこれ。
賃貸併用住宅って、だいたい1〜2部屋しか貸せない設計になってるんですよ。ってことは、1部屋空いたら即収益半減。
これ、めちゃくちゃヤバいです。普通のアパートなら10部屋あったら1部屋空いても収益の9割維持できるじゃないですか。
でも賃貸併用住宅は「2部屋中1部屋空いたら、収益50％消滅」。もはや、崖っぷちに家を建ててるのと同じ。しかも賃貸需要が少ないエリアだったら？空き部屋埋まらないリスク高すぎて、普通に赤字一直線コースですよ。
オーナーは「副収入でウハウハ」とか妄想してたのに、現実は「ローン払うために本業で死ぬほど働かされる」という地獄ループ。
収益見込めない物件なんて、誰も欲しくない。まあ、冷静に考えれば当然なんですよ。
- 投資家は儲からない物件は絶対に買わない
- 一般家庭はストレス物件なんか絶対に選ばない
- 空室リスク抱えてる時点で論外
この三重苦。こんなヤバいシロモノを、どうやって誰に売るつもりだったんですか？？「大家さんごっこしてみたい」みたいな甘ちゃんは騙せても、ガチ勢は即見抜きますからね。
個人で不動産売ろうとか、無謀にも程がある
「自分で売ろうかな〜」とか言ってる人、夢から覚めて。個人売却なんて警戒されるだけです。「こいつ素人じゃね？」ってバレた瞬間に、買い手の心はサヨナラします。
さらに、価格交渉？プロの交渉って、あれ心理戦だから冷静さを欠いた素人は絶対勝てない。マジで。
個人売却＝買い手に即バレ、即サヨナラ
まず、個人で売ろうとした時点で、買い手には秒速でバレます。
- 売り出し価格が適正じゃない
- 物件説明が雑
- 質問への受け答えがぎこちない
- 法的な知識が薄っぺらい
こういうの、プロの買い手（あるいはその代理人）は、1秒で見抜く。たとえば、「この物件、瑕疵担保責任ってどうなってます？」とか聞かれた時、ちゃんと答えられますか？
答えられなかった瞬間、「あ、こいつ素人だな。リスクしかねぇ。やめとこ。」って心の中で判断されて、はい、終了。
信用ゼロ。交渉テーブルから叩き落とされます。
価格交渉が甘すぎる
仮にラッキーで買い手が興味持ってくれたとする。そこからが本番、交渉地獄タイムです。ナメちゃいけない、不動産の価格交渉ってガチの心理戦だから。
- 相手は徹底的にこちらの弱みを探る
- 無理な要求を徐々に積み重ねてくる
- 契約直前で条件を引き下げにかかる（いわゆる「ダメ押しディスカウント」）
これ、全部日常茶飯事。そしてプロの不動産業者や買い手は、この駆け引きに慣れまくってる。
一方で、個人売主は？
- 自分の家に変な情が入る
- 値引き要求されるとムカついて冷静さを失う
- 変なプライドが邪魔して話がこじれる
つまり、心理戦に絶対勝てない。
結局どうなるかというと──タダ同然で売らされるか、交渉決裂して売れ残るかのどちらかです。素人が交渉のリングに上がったら、フルボッコにされて終わりです。まじで一歩も近寄ってきません。
不動産売買はプロに丸投げしろ
この腐った不動産マーケットにも、「プロに丸投げすれば勝ち筋がある」という救済ルートはちゃんと存在しています。たとえば、「ワケガイ」みたいなプロ業者。こういう連中は、素人とはレベルが違う次元で戦ってる。
具体的に、彼らが何を持ってるかっていうと──
市場価格を完璧に把握してる
まず、プロは「今この物件が、いくらなら売れるか」を正確に把握しています。
- 直近の成約事例
- 地域別の市場動向
- 物件の状態ごとの価格変動
- 将来的な相場下落リスク
こういう情報をデータベース叩き込み済み。感覚じゃない。ガチの実績データに基づく判断。
素人みたいに、「近所の家が3000万だったから、うちも同じくらいでイケるかな〜？」とか、そんなクソ甘い皮算用は絶対しない。
「この物件は雨漏りリスクあり、接道も悪い、近隣に競合物件が増えてる。よって相場より5％〜7％引いた価格設定が妥当」ってレベルまで即判断できる。
交渉も手慣れたもん
不動産交渉って、ただ「高く売りたい」「安く買いたい」って気持ちぶつけ合うだけじゃありません。心理戦、情報戦、そしてタイミングの駆け引き。全部合わせ技で勝負してる。
たとえば──
- 買い手が値下げ要求してきたら、即座に「市場価格との比較」を盾に跳ね返す
- 売却を急がせたい買い手には「他にも交渉中の相手がいます」と焦らせる
- 契約直前での値引き交渉には「じゃあ今回は見送ります」と引いて見せて、相手を慌てさせる
こういうテクニックを当たり前に、無感情で、効率よくブチ込んでくる。
素人みたいに、
「う〜ん…まあそのくらいなら…」とか言って、すぐ譲歩するようなマヌケなことは絶対にしません。プロの交渉は、利益のために冷酷。感情ゼロ。勝つためだけに動く。これが現場のリアルです。
信頼性もバッチリ確保されている
そして最後に一番デカいのがこれ。信頼性。
不動産売買は、金額がデカい。数百万円〜数千万円、ヘタしたら億。だから買い手もめちゃくちゃ神経質になっています。
「相手が信用できるか」ここが最大のハードル。
素人売主がいきなり現れたらどうなるか？
- 「この人、ちゃんと契約履行できるの？」
- 「後からトラブル起こるんじゃない？」
- 「物件に瑕疵隠してるんじゃないか？」
→ 警戒心MAX。
逆に、プロ業者が間に入ると？
- 書類は完璧
- 瑕疵担保責任も明確化
- 契約手続きもスムーズ
- もしトラブル起きたら損害保険対応
→ 買い手の安心感バク上がり。
つまり、「信用力を担保するために、プロを使う」ってのが、実は一番重要。
ワケガイは「自社買取型」の不動産業者だから確実
つまり、「仲介」じゃなくて、「自分たちで直接買い取る」スタイル。これ、普通の不動産仲介業者とは根本的にビジネスモデルが違います。
- 仲介業者
-
売り手と買い手をマッチングさせるだけ。売れなきゃ金にならない。
- 自社買取業者
-
物件そのものを直接買い取って、自分たちの在庫にする。
この違い、めちゃくちゃデカい。素人にとっては、ワケガイみたいな自社買取型を使うのが基本、圧倒的にオススメです。
理由はシンプル。
- すぐ現金化できる（最短3日とかマジでやる）
- 面倒な内覧対応・売却活動ゼロ
- トラブルリスク極小（売ったら即手を離れる）
- 市場に出して売れ残る不安ゼロ
つまり「不動産売却の一番のストレス＝売れない・交渉される・待たされる」を全部消せる。これ、素人にとっては救いでしかない。
ただし、自社買取って仲介よりも買取価格が安くなるのが普通です。
自社買取業者は、買い取ったあと、リフォームして再販売したり、運用したりして利益を出すわけで、最初に買い取るときに「転売のための利益分」を差し引いた価格でしか買えません。
つまり──スピードと確実性は得られるけど、価格は安くなる。このトレードオフが発生します。そして、ここがめちゃくちゃ重要なポイントなんだけど、それでも、持ち続けるより絶対マシなんですよ。
持ち続ければ負債だけが積み上がる
まず大前提として、賃貸併用住宅の最大の問題は「資産価値が下がりやすいのに、コストだけは確実に積み上がる」という絶望的な構造にあります。これ、冷静に数字を並べて見ると、かなりエグい。
固定コストは減らない
まず、何がヤバいって、持ってるだけで毎月お金が垂れ流れる。この地獄からは絶対に逃げられません。
- 住宅ローン返済
-
毎月きっちり引き落とされます。空室だろうが、家賃収入ゼロだろうが、容赦ありません。
銀行は「収益状況に応じて減額してあげます」とか、絶対してくれないから。払えなきゃ即ゲームオーバー。
- 固定資産税・都市計画税
-
年1回、ガッツリ徴収されます。物件の価値が落ちようが、賃貸が埋まらなかろうが、税金は問答無用で請求。
政府は、そこらへん超ドライ。
- 管理費・修繕費
-
建物は生き物みたいなもんで、放置したら確実に劣化する。屋根の修理、外壁塗装、給排水管の交換──
どれも普通に数十万、下手すりゃ百万円コース。メンテナンスサボったら、資産価値も一気に下がる。
売れるまでの間、確実にカネとメンタルが削られ続けます。これが賃貸併用住宅ホルダーに課される最大の試練。
収益なんて「運ゲー」安定なんかしない
「賃貸収入で不労所得」とか言ってるひと、その幻想、今すぐ叩き割って消してください。現実はクソ厳しい。
- 空室リスクが高すぎる
-
賃貸併用住宅って、貸せる部屋数がそもそも少ない。だから1部屋空いただけで、即「赤字確定」。
普通のアパートなら、10部屋中1部屋空いてもダメージ軽いけど、賃貸併用住宅は1部屋空いたら即死。 - 賃料下落リスク
-
周辺の家賃相場が下がったら、当然、自分の物件の賃料も下げないと客がつかない。収入は減るのに、支出はそのまま。逆ザヤ一直線。
- 借り手トラブルリスク
-
滞納、夜逃げ、ゴミ屋敷化、騒音問題──普通に発生する。しかも借地借家法がクソ強いから、オーナー側が簡単に追い出すこともできない。
賃貸併用住宅は「収入は運任せ、支出は確定」という最悪コンボが発動する。これ、業界用語で言うところの「破産コンボ」です。ギャンブルよりタチ悪い。
資産価値はジリ貧。逃げ遅れたら地獄
そして最後にダメ押し。賃貸併用住宅って、そもそもニッチ物件だから、年数が経つごとに市場ニーズがさらに消えていく。
新築時ですら売れにくいのに、築20年、30年も経ったら？誰も欲しがらない「不良債権」一直線。
しかも、建物の劣化はエグい。外壁ヒビ、屋根雨漏り、設備の老朽化──買い手からすれば「これ直すのに金かかるよね？」って話になる。リフォーム前提の鬼値引き交渉、確定演出。
年を取るごとに、「安くしか売れない」未来が加速していく。待てば待つほど資産価値は下がり、負債だけがズルズルと積み上がる。
まとめ
賃貸併用住宅は、最初からマーケットに需要が存在しない「負け確定の資産」です。投資家にとっては利回りが悪すぎて話にならないし、一般家庭にとっても他人と壁一枚で生活するようなストレス物件をわざわざ買う理由がない。
空室リスクも致命的に高く、ほんの少しの空室で収益が半減し、物件価値は年々劣化していく。持ち続ければ、ローン返済・税金・修繕費といった固定コストだけが積み上がり、資産価値はじわじわと目減りしていきます。
売ろうとしたところで、個人売却はプロにカモられるだけで、まともな価格ではまず売れない。だから、こんな物件は冷静に現実を受け止めて、感情を捨てて、一秒でも早く損切りするしかないのです。
持ち続けるほど負債が膨らむだけ。これは、早く手放した者だけが生き残れる現実です。
