最強の不動産投資とは何か？
世の中にある不動産投資の情報は、表面的な成功例」と「儲かりそうな数字」に溢れています。ですが、本当に考えるべきは、何が最強なのかという基準そのものです。
- 多くの人が言う「儲かる不動産」は、本当に投資と呼べるのか？
- 数字の裏にどんなリスクが潜んでいるのか？
- そもそも「最強」とは誰にとっての最強なのか？
この記事では、そうした曖昧な幻想を一度すべて壊します。
無数にある不動産投資、カモにされる初心者
不動産投資には選択肢が無限にあります。
- 区分ワンルーム
- 新築アパート
- 一棟中古
- 地方高利回り
- 再建築不可
- シェアハウス、民泊、海外不動産・・・。
一見華やかでチャンスに満ちて見えますが、裏を返せば、無知な初心者を狙う業者にとっては絶好の「狩場」です。
なぜなら、素人が正しい判断基準を持たずにこの市場に入るとどうなるか？
ほぼ100％、営業マンの言葉をそのまま信じて「節税になりますよ」「老後の年金代わりに」と、まったく儲からない物件をありがたがって購入させられる。
特に会社員は「属性が高い＝ローンが通る＝業者にとっては都合がいいカモ」なんですよ。これは残酷な事実です。
儲かった！の声には裏がある
ネット上には「月30万円のキャッシュフロー！」とか「利回り20％達成しました！」といった成功ストーリーが大量に流れています。
考えてみてください。
- それがいつの話か書いてますか？
- 現在もその利回りを維持しているんですか？
- それ広告記事じゃないですか？
不動産投資の失敗者は声を上げません。プライドがあるし、損失を晒したくないから。
だから儲かった話ばかりがSNSとセミナーで流通し、裏で地獄を見てる人たちの声はかき消される。結果、また新たな素人が市場に引きずり込まれる。
この循環は、もはや仕組み化された詐欺に近い。
多くの人は「数字が良さそうだから」と投資判断をしてしまう。でもね、それ「売るための数字」であって「あなたが儲かる数字」じゃないんですよ？
最強の不動産投資＝富裕層だけが儲かる不動産投資ではない
- 上場前の再開発エリアを事前に掴んで仕込む
- ファンド経由で都心の一等地ビルを買う
- 不動産M&Aの裏でキャピタルを抜く
これらは情報・資本・人脈が三位一体になってる人だけができる特権ゲームです。
一般人が再現しようとしたところで、情報が手に入らない、資金が足りない、時間が合わないの三重苦になるだけだ。つまり無理ゲーってこと。
最強とは何か？答えを出せない人は参入するな
さて、ここからが本題です。
「最強の不動産投資って何ですか？」と聞かれて、ちゃんと論理的に答えられる人、ほとんどいません。
- 利回りが高い＝最強？ → 空室や修繕で赤字になるよ。
- ローンが通る＝最強？ → それ、借金できたってだけですよ。
- 節税できる＝最強？ → 節税で現金が増えるわけじゃない。
一般人が目指すべき最強の不動産投資とは小さく始めて、リスクを制御しながら、現金フローと出口戦略の両輪で着実に積み上げる戦い方のことです。
この記事では、「利回りだけで判断して地獄を見る人」をゼロにするために、最強の条件に必要な6つの評価軸と、なぜ中古一棟アパートこそが最強なのかを裏付けていきます。
もしあなたが、「なんとなく不動産って儲かりそう」と思っているなら、この先を読む前に、いったん冷たいシャワーでも浴びて目を覚ました方がいい。
不動産は、やる奴がバカだと本当に容赦なく殺しにくる投資です。だからこそ、最強の意味を徹底的に掘り下げる価値があるのです。
最強の条件に必要な6つの評価軸
最強の不動産投資とは何か？を語るなら、まず何をもって最強と定義するかを明確にしなければ話になりません。ただ利回りが高いだけではダメ。
ここでは、次の6つの評価軸に照らして、真に強い不動産投資を定義していきます。
甘っちょろい幻想はすべて切り捨てます。
最強の条件１
資産性（買った時より高値で売れるか）
最強の投資とは、時間が経つほど腐らず育つ資産に金を置くことです。
では、不動産で腐るのは何か？ 答えは「建物」です。築30年を超えた木造アパートを思い浮かべてください。雨漏り、傾き、腐食、老朽化。法的にも物理的にも減価償却が進み、最終的には取り壊すしかないゴミになる。
ところが、土地は違う。地面は永遠に減価しません。エリアによっては都市計画、再開発、人口流入などの影響で価値が上がる可能性すらある。
たとえば、都内近郊の再開発予定地、駅新設が計画されているエリア、インバウンドの影響を受けやすい観光地・・こうした場所の土地付き物件は、買値より高く売れる＝キャピタルゲインの可能性を内包しています。
こうした物件に共通しているのが、資産性です。そして資産性とはこういうことです。
- 今現在、担保になる本質的な価値を持ち、
- 将来、市場価値として上昇余地があり、
- いざとなれば売却でキャッシュ化できる
もっとシンプルに言えば買った時よりも高く売却できる不動産。ほかが多少ズレてても、これができれば勝ち。
建物に幻想を抱くのは、もうやめましょう。不動産の本体は、いつだって地面です。
もし、次の2つの物件をタダであげると言われたらどちらを選びますか？
- 銀座のど真ん中にあるボロ店舗
- 畑と田んぼしかない田舎にある新築マンション
不動産投資においては、人が集まる場所で、ボロでもいいから出口戦略がある資産性のある物件を持て。これが最強のセオリーです。
最強の条件２
収益性（利回り・キャッシュフロー）
「利回り9％！」って言われても、それ表面利回りの話でしょ？
本当に大事なのは、最終的にいくら残るか＝実質利回りです。
管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、火災保険。空室期間や広告費のブレ、原状回復費。長期保有で劣化していく設備や外壁、屋上防水。
こうした隠れたコストを全部加味した上で、なおプラスが残るか？それが収益性の本当の姿です。
高利回りとうたわれている物件でも、実は手元に1円も残っていない投資家は腐るほどいます。なぜか？
理由は簡単。不動産業者が数字の前提をすべて隠しているからです。
こういった売買で本当に危ないのは、嘘をつく業者ではなく、事実を語らない業者です。
例えば・・
- 何十年も満室想定
- 家賃下落なし
- 相場無視の売却価格
- 修繕費や管理費を除外
- 利回りの計算が表面利回り
- 保証家賃を実力以上に見せる
常に満室の物件なんてあるわけないだろ。にもかかわらず、「30年満室想定」で収支を組んでくる業者が後を絶たない。
実質利回りの計算書を提示しないのも同じです。出せば赤字だとバレてしまうから。出さないのではなく、出せないのが本音。
それを信じて買えば、手元に現金が残らないどころか、数年で破綻する可能性もある。
投資の収益性とは、あなたの銀行口座に現金が増えているか？それだけが、収益性の唯一の指標です。
最強の条件３
安定性（空室率・需要）
どんなに高利回りでも、どんなに立派な建物でも、人が住まなければ意味がない。不動産投資の最大の敵は「空室」です。
空室が1ヶ月続くだけで、利回りなんて簡単に吹き飛びます。
- 大学生向けなのに近くに大学がない
- 駅から15分以上歩くのに家賃は相場以上
- 築40年なのにリフォームもせず放置
こんな状態で満室経営なんてできるわけがない。空室は、収入ゼロでは終わりません。管理費・ローン・税金・・・出費はそのまま残る。だから空室は負債なんです。
じゃあ何が安定性をもたらすのか？
答えは、「確実に借り手が現れるエリア」と「競争力のある部屋づくり」です。
- 駅近（徒歩5分圏内）
- ネット無料、宅配BOX、独立洗面台
- ペット可、オートロック、照明デザイン
こうしたターゲットを明確に意識した設計が、安定性を生みます。
安定性とは、住んでくれる人の存在が前提の商売だと理解しているかどうか。
忘れないでください。不動産は社会とつながって初めて意味を持つ投資です。
最強の条件４
流動性（出口戦略）
不動産投資は「買ったら終わり」ではありません。本当に問われるのは「どうやって売るか」です。
どれだけ利回りが高くても、どれだけ現金が回っていても、出口が詰んでいたらそれは持ち続けるしかない地雷です。
投資において、売却とは命綱です。売れない不動産は、負債化した固定資産に過ぎません。
そして問題はここ。「売れると思って買ったら、誰も買わなかった」・・このパターンが非常に多い。
原因は明確です。
- 流動性のないエリア（人口減少地）
- 需要のない物件タイプ（3点ユニット、駅遠、築古木造）
- 買主が限定される条件（再建築不可、借地権付き）
こういった物件は、売りたくても売れない。売れても買値の半額。下手すれば買い手がゼロ。「キャッシュフローが出てるから安心」という思考は、出口が見えていない時点で成立しない。
市場で価値が認められ、常に買い手候補が存在する状態こそが、最強の不動産です。流動性はリスク管理の最後の砦です。
これがなければ、収益性も資産性もすべて崩れます。
最強の条件５
再現性（誰でも実行できるか）
「それはあなたにしかできないですよね？」・・・この一言で崩れるような手法に、投資戦略としての価値はないんですよね。
たった一人の成功事例をもとに語られる手法は、胡散臭い情報商材屋のマッチポンプと変わらない。
最強の戦略とは、「やれば誰でもできる」ことが前提です。成功のために必要なのが、特殊なコネ、圧倒的な資金力、偶然の出会い、職人並みのリフォームスキル・・・そんなものに依存しているなら、それは再現不可能です。
不動産投資は事業です。事業である以上、仕組みとして再現可能であるかが極めて重要です。
- 再現できる立地選定（エリアに一貫した需要がある）
- 再現できる物件評価（数字で収支が読める）
- 再現できる業者との付き合い方（誰がやっても再現できるルート）
再現性があるというのは、情報とロジックで積み上がる戦略にだけ許される称号です。SNSで話題の天才型成功談は、その人の武勇伝であって誰にも再現できません。
そんな投資話に群がっているうちは、最強からは永遠に遠いままです。
最強の条件６
時間的コスト（手間と管理負担）
利回りだけ見て物件を買う人は、すぐに後悔する。数字が良くても、その収益を得るためにどれだけの手間がかかるかを無視してはいけない。
不動産投資は「不労所得」と言われることが多いけれど、それは仕組みが成功している場合に限ります。
現実には、築古物件・地方物件・自己管理物件では、次のようなことが頻発する。
- 入居者からのクレーム対応（騒音、水漏れ、虫）
- 退去立ち会い・原状回復の交渉
- 家賃滞納の催促と保証会社対応
- 突発的な修繕（給湯器故障、鍵交換、雨漏り）
これをすべて自分でやるのか？そうでなければ、管理会社に任せるのが必須です。そしてその委託が機能するかどうかも、エリアや物件次第。
時間的コストを甘く見ると、高利回りが時給500円の仕事に落ちる。精神を削られて、休日を潰して、それで月に数万円なら、普通に副業をしたほうがよほどマシです。
最強の投資とは、数字が出て、かつ「人生の自由を奪わない」設計になっていること。高利回りを求めるあまり、時間を溶かす構造を作ってしまえば、本末転倒です。
なぜ中古一棟アパートが「最強」なのか？
上記のように、最強の条件を6つの軸で定義しました。資産性、収益性、安定性、流動性、再現性、時間的コスト。
これを全部バランスよく満たせる不動産なんて、存在するのか？
あります。答えは、土地付きの中古の一棟アパート。これ一択です。
理由はシンプル。この投資だけが、
- 「構造」でリスクを封じ込め
- 「戦略」で収益を積み上げ
- 「運用」で価値を育てられるからです。
以下では、土地付きの中古一棟アパートがなぜ最強と断言できるのか？その根拠を、一つずつはっきり示していきます。
土地があるから価値が残る
中古一棟アパートが強い理由は、シンプルです。土地があるからです。
建物は時間とともに劣化します。ローンを完済する頃には、ただの老朽化したハコになっている可能性も高い。
そのとき、土地があるかどうかがすべてを分けます。
- 土地があれば、再建築できます。
- 土地があれば、売却できます。
- 土地があれば、銀行評価も出ます。
つまり、土地付き物件は運用・出口・資金調達すべてに強い。
建物しかない物件、たとえば新築区分マンションは、売るときに価値が大きく下がり、そもそも資産と呼べる状態ではなくなっていることが珍しくありません。
何年保有しても、それなりの価格で売れる。この状態が維持できる物件こそ、本物の資産です。不動産の価値は、建物ではなく地面の強さで決まります。
一棟なら空室リスクを分散できる
一棟アパートのもう一つの強さは、空室リスクを仕組みで吸収できる点です。
例えば、区分マンションは1室空室になれば収入はゼロです。しかもローン、管理費、固定資産税などの支出は続きます。
つまり、1つ空室が出ただけで赤字に転落する構造です。
一棟は違います。10戸あれば、1戸空いても9戸が埋まっていれば収益は出ます。仮に満室時10％の利回りだとしても、1戸空室で9％、2戸空室で8％が維持できる。
1部屋が空いても致命傷にならない、これが構造の力です。
しかも、一棟物件は自分で戦略が立てられます。入居ターゲットを分散させることもできるし、リフォームで一部屋だけ家賃を上げることもできる。
空室が出たタイミングで設備を刷新し、より良い入居者を呼び込むことも可能です。
区分では、これができません。
リフォームすら管理組合の意向に従う必要があり、収支改善の手が打てない。あなたの投資なのに、あなたの判断が通用しない構造になっているわけです。
不動産投資は「どうやってリスクをコントロールするか」がすべてです。一棟アパートは、最初からリスクを構造で封じ込めている。
だから、最強なのです。
徹底したリサーチで掘り出し物に出会える
不動産投資で儲けている人は、「どれを買うか」ではなく、「どう買うか」を突き詰めた人です。
新築物件は、基本的に価格があらかじめ決まっています。誰が買っても同じ条件。そこに交渉の余地も、判断の差もありません。
つまり、努力や知識が収益に反映されないんです。
一方で、中古物件はまったく違います。
同じ築年数・同じ立地に見えても、価格も収益性もまったく異なることが珍しくありません。
なぜか？ 情報の量と質に大きな差があるからです。
たとえば、こんなことが普通に起きています。
- 売主が相場を把握しておらず、安値で出している
- 仲介業者が物件のポテンシャルを説明できていない
- 近隣で再開発が進行しているが、告知されていない
- 修繕履歴や家賃の実態を知らず、正しく評価されていない
こうした「知られていない情報」を拾い、自分で見て、調べて、考えて動ける人だけが、本来より安く買える、掘り出し物の物件に出会えるのです。
これはもう、価格が決まっている市場（新築）ではあり得ない優位性です。中古市場では知っている人だけが勝ちます。
ネットに出ている情報だけを見ている人と、現場で確かめて交渉する人では、利回りが2〜3％平気で違ってくる。
年間で言えば、数十万円〜数百万円の差になります。
不動産は情報戦です。買う前の情報をどこまで掘れるかが、投資の成否を決めます。その力が最も収益に直結するのが、中古一棟アパートという市場です。
自分で価値を高められる
不動産のもう一つの強みは、自分の手で価値を上げられるという点にあります。
買った瞬間に勝負が決まる株式や投資信託とは違い、不動産は運用の工夫次第で、収益も資産価値もコントロールできる。
たとえば、こんなバリューアップが可能です。
- 室内のリフォームで家賃を5,000円上げる
- 外壁塗装で入居率を改善させる
- 共用部に照明とグリーンを入れて第一印象を変える
- インターネット無料、宅配BOX導入で物件の競争力を強化する
どれも少額のコストでできて、数字に直結する改善です。
そして、これらはオーナーの意思で即実行できる。これは区分マンションではほぼ不可能です。管理組合の承認が必要で、できることも限定的。
やる気のある投資家ほど報われない構造になっています。
一棟アパートは違います。設備、管理、賃料設計、修繕スケジュール。すべてを自分の戦略で動かせる。これは投資というより経営です。
「買った瞬間がピーク」ではなく、「買った瞬間がスタート」。ここに、株や債券にはない、不動産投資ならではの面白さがあります。
中古一棟アパートは価値を育てていける投資だからめちゃくちゃ強いんです。
他の不動産投資はなぜ最強ではないのか？
どんな投資にも、始めやすさや見た目の利回りといった「表の魅力」があります。しかし、最強の投資を名乗るには、それだけではまったく足りません。
ここでは、特に初心者に人気のある代表的な投資・・区分マンション、新築アパート、築古ボロ物件について、なぜ最強とは言えないのかを明らかにしていきます。
数字だけを見て飛びついた人が、どのようにして地獄を見たのか。
その仕組みを理解すれば、なぜ中古一棟アパートが唯一無二の投資なのか、より鮮明に見えてきます。
区分マンション投資→ 一室空いたら終わり
区分マンション投資は「少額・低リスクで始められる」という触れ込みで人気がありますが、その実態は、収益構造が極めて脆弱な一発勝負型です。
- 空室が出たら収入は即ゼロ。家賃が1円も入らず、ローンと管理費だけが出ていく全損構造。
- 管理費・修繕積立金は固定で毎月出ていく。たとえ赤字でも支払いは止まりません。
- 売却時の買い手が基本的に「個人」に限られる。景気次第で流動性が一気に凍る。
表面上の安全そうな投資とは裏腹に、構造的にリスクを自分で引き受ける仕組みになっているのが区分マンションです。
そもそも区分なんて業者が無知な素人をカモにする建物であって、住むための需要なんてほとんどありません。だから売るに売れなくて泣いている人もたくさんいます。
「入居中ですので、購入後すぐ家賃収入が入ります」←やめとけ。業者が用意したサクラだから購入後すぐ消えます。
新築アパート→ 見かけの利回りに仕込まれた落とし穴
新築アパート投資は一見すると安心感があります。物件はきれい、修繕は当面不要、満室想定。でもそれこそが落とし穴です。
新築アパート、３つの落とし穴
- 表面利回りは6〜8％でも、建築費に多額のマージンが上乗せされており、買った瞬間に2割資産価値が消える。
- 家賃設定は新築プレミアムに依存しており、数年で下落。想定収支はすぐに崩れ始める。
- 修繕が不要な最初の数年間で放置癖がつき、経営意識が育たない。
最悪なのは、「10年後、出口を迎えたときに売れない・収支が合わない・修繕が重なる」という三重苦に陥るケース。これを戦略と呼ぶには無理があります。
築古ボロ物件→ ロマンはあるが、再現性はない
「表面利回り15％！」「再生で一発逆転！」と煽られるボロ物件投資。確かにうまくいけばリターンは大きいですが、うまくいく仕組みが存在しないのが最大の問題です。
- 設備や構造が古すぎて、修繕費の見積もりが常にブレる。蓋を開けたらリノベに1000万円超え、なんてザラ。
- 立地が弱く、そもそも入居需要がない。直せば入るではなく入らないから売れ残っている。
- 現地トラブル、クレーム、業者対応、時間的コストが想像以上に重くのしかかる。
つまり、成功者のブログは存在しても、再現できる仕組みがない＝戦略になっていないということです。ビジネスモデルではなく、ギャンブルに近い。
ただし数百万円で購入して、自分でリフォームして、DIY的に運用していくスタイルが「楽しい」と思える人には、築古ボロ物件投資も最強の不動産投資の一つになり得ます。
もちろん誰にでもできる再現性はありませんけどね。
中古一棟アパートのリスク
中古一棟アパートが最強であることに異論はありませんが、リスクがないとは言えません。問題は、「リスクがあるかどうか」ではなく、「リスクが見えているかどうか」です。
見えるリスクには対策が取れます。見えていないリスクは、避けようがありません。
修繕・老朽化リスク
築古物件を扱う以上、経年劣化は避けられません。配管の腐食、外壁のひび、屋根の防水不良、電気系統の不具合・・どれも放置すれば致命傷になります。
これらを「起こるかもしれない」と考えている時点で甘い。必ず起きる前提で設計するのがプロの投資家です。
そのためにやることは単純です。まず、インスペクション。素人の感覚ではなく、プロの診断で物件の状態を見える化します。
次に、長期修繕計画。何年後に、どこが壊れ、いくらかかるのか。この予測がなければ、あなたは投資ではなく、運任せのギャンブルをしているにすぎません。
修繕履歴も必須です。書類にない＝対応していない、と見てください。爆弾がどこに埋まっているのかを買う前にすべて把握する。これが築古投資の最低限の戦闘準備です。
勝敗を分けるのは、壊れるかどうかではなく「壊れることを想定していたかどうかです。
空室・賃料下落リスク
どれだけ利回りが高くても、部屋が埋まらなければ数字はただの幻です。空室が続けば、キャッシュフローは即死。しかもローン、管理費、固定資産税は容赦なく出ていきます。
対策は明確です。借り手に「選ばれる理由」をつくること。
リフォームで築古の古臭さを消す。Wi-Fi無料、宅配ボックス、独立洗面台といった設備を揃える。さらに、家賃設定は「満額狙い」より「即入居狙い」。
空室期間のロスを最小化することを優先します。
ターゲット層を明確にするのも重要です。学生、単身、ファミリー、高齢者・・・求める設備や内装は全く違います。それすら考えずに「なんとなく安いから買った」物件は、空室が出た瞬間に死にます。
空室は偶然ではありません。競争に負けた結果です。
災害・火災・法的リスク
築古物件には、建物の老朽化だけでなく、自然災害・火災・そして法的制限という見逃せないリスクが潜んでいます。
- 耐震性能
-
昭和築の木造物件なら、旧耐震基準のまま放置されているケースもあります。震度6で倒壊すれば、全てが終わり。
補強の可否は、購入前に必ず確認しておくべきです。
- 火災保険の加入は当然の前提
-
火災保険の加入も当然の前提です。とくに木造アパートは火災のリスクが高く、保険内容のチェックを怠ると焼けて終わりになりかねません。
- 法的な制限にも要注意
-
再建築不可、建ぺい率・容積率のオーバー、接道義務違反、借地権の制限・・これらは、買ってから気づいても遅い。
最悪、再建も売却もできない詰み物件になります。
災害も法規制も、調べれば分かる話です。問題は、調べていないことです。
ファイナンス（融資）の壁
融資が引けなければ、どれだけ優良な物件でも机上の空論です。
初心者がよく誤解するのは、「物件が良ければ銀行が貸してくれる」という幻想です。実際に見られているのは、物件よりもあなた自身の信用力です。
年収、勤続年数、金融資産、借入の残債、金融事故の有無・・つまりこの人に貸しても大丈夫かどうかが本丸です。
融資は情ではなく、数字と構造で判断されます。借りられるかどうかではなく、貸したくなる物件と人か？それが全てです。
融資を通すために必要なことは↓この3つです。
- 地場の信金・信組と人間関係をつくる
- 自己資金を確保する（最低2割は用意）
- 収支計画と担保価値を論理で説明できるようにしておく
とはいえ、物件の評価が全く関係ないわけではありません。担保としての評価が高ければ、審査は通りやすくなります。
ポイントは土地です。再建築可、接道あり、整形地、地積規模、用途地域。これらが揃っていれば、担保価値は安定します。
こんな人はやめとけ、不動産投資で負けるだけだ
「誰でも簡単に稼げる」と謳う不動産投資の広告に踊らされて、参入した瞬間からカモられる人が後を絶ちません。
中古一棟アパートという最強戦略も、実行できる人間と、できない人間とで結果が真逆になります。
ここで断言します。以下のいずれかに当てはまる人は、不動産投資には手を出さないほうがいい。やっても勝てません。
情報を自分で取りに行けない人
SUUMOやアットホームなどのポータルサイトを眺めて「掘り出し物がない」と言っている時点で終わっています。ネットに掲載された時点で、その物件は誰にでも見える物件です。
そんな場所に本当のチャンスは転がっていません。
価値ある情報は、地場の仲介業者が持っています。金融機関の内部にも眠っています。工務店やリフォーム業者、管理会社との会話の中にも隠れています。
こうした現場の一次情報を取りに行けない人は、仕入れの段階で負けています。高値で掴まされて、リターンは薄く、出口は詰まる。投資どころか消耗戦です。
現場と関係を築けない人
不動産投資は、紙の上だけでは完結しません。施工、管理、客付け、修繕、入居対応、全て「人」が動かします。そして、その人たちと本気で信頼関係を築けるかが勝敗を分けます。
良い業者と巡り合えない？ それは、あなたが選ばれていないだけです。価格で選ぶ、リスクを押し付ける、現場に顔を出さない・・・こんな人に、大事な仕事を任せたい業者はいません。
現場との信頼構築は、数字に出ません。でもそれがなければ、物件は回らず、トラブル続きで、最終的に売れない負債になります。
数字を読む力が乏しい人
不動産投資における数字は、家賃や利回りだけではありません。
原価償却、キャッシュフロー、損益計算、バランスシート、資産評価、金利変動、こうした基礎知識がない人は、自分が何を買い、何を得て、何を失っているのかを理解できません。
たとえば、利回り9％の物件。それが税引き後にどれだけ残るのか？ 修繕費や空室率、広告費を加味すると実質何％なのか？ 金利1％と2％で、10年後の差額はいくらか？
このあたりを直感的にシミュレーションできない時点で、投資家ではなく素人です。
数字を読めない人は、見た目の利回りで騙されます。営業トークを「すごいですね」で受け入れてしまい、契約書の中身を理解せずに判子を押します。
仕入れで損し、運営で赤字を出し、出口で詰みます。
不動産は数字で見る力がなければ、買った瞬間に負けが決まっているゲームです。
楽をして稼ぎたい人
「寝てても家賃が入る」と思っていませんか？ その時点で負けています。不動産は手をかけた分しか応えてくれない資産です。
物件選定、融資交渉、工事指示、家賃設定、リスク対応、全てに頭を使い、行動を伴わせなければなりません。
楽をしたい人は、間違いなくカモにされます。業者任せで買った新築区分。何もしないで放置した築古戸建。手を動かさず、勉強もしない人に待っているのは、キャッシュアウトと売却損だけです。
誰でもできる簡単な方法で最強の不動産投資を手に入れることは不可能です。やるべきことを、やるべきタイミングで、やりきれる人間だけが、最終的に勝者として残ります。
それができないなら今すぐ引き返してください。
まとめ
最強の不動産投資とは、最初から完成されたパッケージではありません。自分の手で構築するものです。そして、その素材として最も合理的なのが、土地付き中古一棟アパートです。
なぜか？
答えは明確です。自力で戦える余地が残されているからです。
新築は価格が決まっていて、情報も出揃っており、戦略的余白が少ない。区分マンションはスケールが小さく、空室が出た瞬間に破綻する。そして築古戸建てやボロ物件は、再現性と資金調達力に欠ける。
その点、中古の一棟アパートは違います。
- 土地があるから、いざというとき売却・再建築ができる
- 一棟丸ごとだから、運営・修繕・リフォームの主導権を握れる
- 中古は価格や利回りが適正に評価されておらず、割安で買える
つまり、オーナーの戦略眼ひとつで、価値を引き上げられる投資対象なのです。
そして、これこそが最強たる所以です。誰かが設計した仕組みに乗るのではなく、自分で土台から組み上げる。
その自由度がありながら、資産性（＝土地）と収益性（＝多戸数）が両立している。
「一棟中古は怖い」と言う人がいますが、違います。怖いのは、自分で扱う力がない人間が手を出したときです。
逆に、学び、動き、判断し、調整しながら運営していける人にとっては、中古一棟アパートほど再現性のある、理にかなった不動産戦略はありません。
