中古の戸建ては「地雷の宝庫」負ける物件はここで決まる

「中古戸建て、安いしリフォームすればいいでしょ」そんな楽観論で突っ込む人は、ほぼ例外なく資金を溶かします。事前に叩き込んでおくべき現実を、ここに整理しておきます。

中古戸建てを買う前に絶対に知っておくべきこと

リフォーム費用は想定より必ず膨らむ

「中古物件は安いからお得！」とか言ってる時点でセンスない。財布を握りしめて現場に行く前に、まず現実見ろ。

安い物件ってのは、

基礎にヒビ。

外壁ボロボロ。

屋根から雨ダダ漏れ。

シロアリがウヨウヨ。

このどれかがセットで付いてくる。

1つでも出てきたら、リフォーム費用は数十万どころか普通に三桁万円コース。まとめて発生したら、ほぼフルリフォームコース。物件価格超えるとか普通。

特にヤバいのが「基礎」。外壁だけピカピカにしてても、基礎が逝ってたら意味ない。基礎の劣化はリフォームじゃ簡単に直せない。金で殴るしかない。

「リフォーム済み」って書いてある物件でもヤバイのが多い。だいたい表面だけのメイクアップ。内臓ボロボロなのに、口紅だけ塗って「若く見えます！」って言ってるレベル。

素人が意気揚々と内覧に言ったところで肉眼じゃ、本当のリスクは絶対に見抜けない。舐めたら即アウト。赤字へのエスカレーターに強制乗車です。

多少お金がかかってでもホームインスペクターをつけろ。

立地が悪い物件は、何をしてもムダ

リフォームで何とかなるのは、立地がまともな物件だけ。立地が悪い物件は、どれだけ改装してもムリゲー確定。

• 駅から遠い。
• スーパーも学校も病院も遠い。
• 夜道は真っ暗、治安もダメ、周りは空き家だらけ。

この条件揃ってるエリアに住みたい人間なんて、まずいません。ターゲットゼロの場所でリフォーム頑張っても、誰も振り向かない。

冷静に考えてみて。立地がダメな物件って、そもそもプロの不動産投資家たちが、全部スルーしてるやつなんですよね。

プロは見た瞬間にわかる。「この場所、誰も借りねぇな」って。だから手を出さない。触らない。見向きもしない。

で、業者はどうするか？何も知らない素人をターゲットにする。

「安いですよ〜」

「リフォームすれば大丈夫ですよ〜」

「家賃収入狙えますよ〜」

みたいな甘いセールストークで、無知な個人を狙って売りつけにかかる。しかも相場よりエグい高価格で。要は、プロに捨てられたゴミを、情弱に押し付けるマーケットが確実に存在してるわけです。

これ、マジで笑えない。

しかも「リフォームすれば価値上がります！」とか、99％ウソ。立地が悪い物件は、何をどう化粧しても「ゴミはゴミ」。借り手も買い手も来ない。

リフォーム業者と不動産屋と銀行だけが儲かって、最後に泣くのは、買ったあなた。

立地だけはどう頑張っても変えられません。建物は直せるが、立地は直せない。この基本すらわかってないなら、不動産投資はやめとけ。

投資用なら「契約不適合責任」を絶対に付けるな

まず基本から。

契約不適合責任とは？

売買した物件が、契約で定めた内容と違ってた場合、売主が責任取れよな、ってルールです。

例えば、

• 「新築同様！」って言われたのに、壁がヒビだらけだった
• 「雨漏りなし！」って聞いたのに、天井からポタポタしてた

こんなケースは契約不適合になります。民法改正（2020年）で瑕疵担保責任に代わって導入されました。

なぜ投資用物件では「つけるな」なのか？

理由は超シンプル。投資はリスク込みで勝負する世界だから。投資用物件は、

• 多少ボロくても
• 賃貸回して
• 手堅くリターンを拾う

これが目的です。なのに、「欠陥見つかったら売主に文句言います」とか甘えたこと言ってたら、そもそも投資家失格です。

中古物件なんて、

• シロアリ？
• 雨漏り？
• 基礎ヒビ？

そんなのあって当たり前。問題は、

• 「リスクを織り込んだ価格で買ってるか」
• 「修繕コストまで含めて利回り設計できてるか」

ここだけ。売主に責任押し付ける前提で動いてる時点で、プロの世界では通用しません。だから、契約書には必ず以下を入れる。

「本物件は現状有姿にて引き渡し、売主は契約不適合責任を一切負わない。」これが正解。

自宅用物件なら？ 逆に絶対つけろ。

自宅は違います。自宅購入は、

• 家族の生活
• 安全性
• 長期滞在前提

これがかかってる。住んでから

• 壁にヒビ
• シロアリ大発生
• 雨漏り

──こんなの発覚して「まぁリスクだし…」で済ませられますか？

普通に地獄です。だから、自宅用なら絶対、売主に契約不適合責任を求める。たとえば、

• 構造上の欠陥（基礎・梁）
• 雨漏り
• 配管トラブル

これらが見つかったら、修理請求 or 代金減額 or 契約解除できるようにしておく。これ、自分の身を守るための超基本。

タイプ	契約不適合責任の扱い
投資用物件	つけない（リスクは買主が全部引き受ける）
自宅用物件	つける（生活に直結するから売主責任を求める）

じゃあ、どうやって中古戸建てを見極めるか？

「注意しろ！」だけ言われても動けない？わかってます。ここからは、具体的に、何をどう見ればいいかまで教えます。

現地内覧では絶対にここを見ろリスト

「内覧？なんか綺麗っぽいし、まあ大丈夫っしょ！」

──そんなノリで買いに行くなら、財布置いて帰ったほうがいい。現地で見るべきは、「見える綺麗さ」じゃなくて「隠れたリスク」です。

例えばこんな感じです。

基礎にヒビがないか（特に縦・斜め方向の亀裂）

最優先チェックポイントがここ。基礎＝建物の心臓です。

ヒビが入ってる基礎は「もう長く持たないかもしれない建物」と同義。特に縦・斜めに伸びるクラックは、ただの経年劣化じゃない。

地盤沈下や構造崩壊の兆候を示してる可能性大。

これ見逃して契約したら、リフォームどころか建て替えコース一直線です。素直に即撤退。迷うな。

外壁のヒビ・剥がれ・浮き

外壁も重要。一見小さなヒビでも、そこから水が侵入して躯体を腐らせる。時間が経てば経つほど、補修費用は指数関数的に膨らみます。

外壁が浮いてるようなら超危険信号。中の防水層が死んでる可能性あり。

ここをスルーするのは、水没寸前のボートに乗るのと同じだと思え。

屋根材のズレ・割れ・錆び（特に軒先）

屋根が劣化してたら、遅かれ早かれ雨漏り確定。そして、雨漏りは建物ダメージのエリートコース。

屋根材のズレや割れは肉眼でわかりやすい。でも注意すべきは軒先部分。ここがサビてたり、破損してたりすると、水の侵入経路になりやすい。

屋根に問題あり＝リフォーム数十万〜200万円コースの覚悟が必須。

天井・壁に水染みがないか（雨漏り跡チェック）

パッと見で気づかない天井や壁の茶色い染み──これ、間違いなく「雨水侵入しました」サイン。

「小さいシミだから大丈夫でしょ？」← 甘い。

小さなシミの裏側に、巨大な腐食地獄が広がってるのがこの業界の常識。天井・壁の隅っこ、窓枠周りを特に重点的にチェックしろ。

床が沈んでないか（歩くとギシギシ音がする家は論外）

床を歩いた瞬間、ギシッ……ギシギシ……。──もうその時点でアウトです。

床が沈んでる家は、構造材（根太）が腐ってるか、シロアリにやられてるかどっちか。いずれにせよ、素人DIYで直せるレベルじゃない。

リフォーム業者に頼んだら？数十万〜100万単位で吹き飛びます。買う前にギシギシ音が鳴ったら、ギシギシ音と一緒に立ち去れ。

床下から湿気・カビ臭が上がってこないか

内覧でふわっとカビ臭感じたら、即警戒モード。

床下に湿気がこもってる物件は、

• 基礎が水を吸って脆くなる
• シロアリが湧く
• カビで家中が劣化する

という、負の連鎖トリプルコンボを食らう。

小さな違和感をなめるな。「カビ臭＝高確率で何かヤバいことが起きてる」と思え。

重要ポイント

「見た目キレイだからOK！」は絶対ダメ。最近の売り物件、表面だけはめっちゃ綺麗に仕上げてきます。

• 壁紙は新品
• フローリングもピカピカ
• 水回りも最新ぽい

でもその奥、構造部はボロボロ、基礎はヒビ割れ、屋根は雨漏り寸前みたいなこと、普通にある。

つまり──「壁紙リフォーム済み」は、信用する材料じゃない。むしろ「表面だけ直してるってことは、奥にヤバい問題隠してるかも」と疑え。

まとめると、

• 見るのは「見た目」じゃない、「命（構造部）」
• ちょっとでも違和感を感じたら撤退準備
• 「大丈夫そう」じゃなく「絶対に安全か」を詰めていけ

このぐらい徹底的にチェックして、初めて「中古戸建て内覧しました」と名乗っていいレベルです。

リフォームの見積もりは1社で決めるのではなく、必ず3社以上で比較しろ。

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絶対に使え。インスペクション・耐震診断

「内覧して、まあまあ綺麗だったし、大丈夫っしょ」──その油断、マジで危ない。素人の肉眼チェックなんて、「見えた範囲の安心感」しか得られません。

素人目視だけで物件を決めるのは、医者の診察なしに自己判断で手術に踏み切るレベルの暴挙。

もう一度言います。プロの診断なしで中古戸建てを買うとか、自殺志願と同じです。

インスペクション（建物状況調査）

まず絶対やるべきがこれ。

インスペクションとは、第三者の建築士がプロの目で物件の劣化具合を徹底チェックする調査です。

素人が見落とすリスクを、プロがガンガン拾ってくれます。

「インスペクション報告書」は、中古物件の”カルテ”みたいなもの。これを持たずに契約に進むとか、もはや「裸で戦場に突っ込む」レベル。

インスペクション費用は、だいたい5万円〜10万円程度。このお金をケチった結果、後で「知らなかった腐食リフォーム代300万円」とか普通にありますからね。

冷静に考えてください。たった5万ケチって、300万ドブに捨てる覚悟あるんですか？ないなら、絶対インスペクション入れろ。

ここで探せます。

耐震診断（特に築25年以上は絶対）

さらに忘れちゃいけないのが耐震診断。築25年以上の物件を買うつもりなら、これは絶対です。

耐震診断って何かというと、この家、震度6強クラスの地震が来たら耐えられますか？──それをガチで判定してくれるサービスです。

築古の戸建てって↓こんな感じ、

• 耐震基準が旧法（1981年以前）だったり
• 増築や改築で構造がガタガタだったり
• 基礎が無筋コンクリート（鉄筋なし）だったり

──要するに、地震が来たら簡単に崩れるポンコツハウスがゴロゴロある。

そんな物件、いくらリフォームしても意味ない。倒壊したら全部パーです。家賃も売却益もリターンどころか、マイナス資産確定。

耐震診断は、エリアにもよりますが大体3〜5万円程度。

「たった5万払って、買った瞬間に死ぬ家を避けられる」これ、コスパ最強のリスクヘッジだと気づけ。

インスペクションと耐震診断この2つを入れるだけで、「買った後に地獄を見る確率」が激減します。中古戸建ては、「目に見えないリスク」をいかに先回りして潰すかが勝負。

「まあ大丈夫だろ」で動くやつから順番に、全財産を溶かしていくゲームなんですよ。プロの目を入れずに中古戸建てを買うとか、もはや「養分になります」って宣言してるのと同じだと思え。

この条件なら即撤退ライン

「直せばいけるかも…」とか、謎の希望を抱いたら負けです。即逃げるべきサイン、教えます。

• 基礎に複数の深いヒビ（縦・斜め）
• 屋根全面葺き替えが必要（＝雨漏りリスク高）
• シロアリ被害が進行中
• 接道が4m未満で再建築不可物件
• 地盤沈下の兆候あり（傾いた床、壁の斜めクラック）

1個でも該当したら、はい撤収。「買ってから考える」はただの自殺願望です。

リフォーム見積もりは最低2社以上取れ

中古戸建てって「物件価格＋リフォーム費用」がセットで勝負なんですよ。リフォーム費用がぶっ壊れたら、収支計画、利回りすべて終わり。

リフォーム見積もりを1社だけで決めるのは、言うなれば、目隠しして高級レストラン入って「適当に頼みます」って言うのと同じ。

その結果、出てくるのは──予算ぶっ飛び請求書。

「感じがいい」じゃない。「仕様と価格が合理的か」で選べ。これができないと、中古戸建て投資なんか100年早いです。

なぜ最低2社以上取るのか？

理由はめちゃくちゃシンプル。

• 同じ工事内容でも、見積もり額が全然違う。
• 業者によって仕様・材料・工法もバラバラ。
• 営業マンの「人当たりの良さ」なんか、コストに1円も関係ない。

要するに、一社だけの言い値で決めたらカモ確定です。たとえば、

• A社：リフォーム総額180万円
• B社：まったく同じ内容で120万円
• C社：さらに工期も短くて100万円

こんな世界、ザラにあります。しかも怖いのは、高い＝丁寧で優秀ってわけでもないこと。高くて雑な業者も腐るほどいます。特に大手ほど・・。

一社だけで決めるのは「私は価格も品質も確認しません！」って自ら宣言してるも同然。

比較すべきは「金額」だけじゃない

見積もり比較って、ただ安いところ探すだけじゃない。仕様・材料・工事内容・工期まで全部セットで見比べる。

例えば、

• 使用する断熱材のグレードが違う
• 外壁塗装なら、塗料の耐久年数が違う
• 屋根の葺き替えなら、防水シートの質が違う

こういう違いが、将来の「持ち」と「追加コスト」に直結します。だから見積書をもらったら、

• 「どこを、どんな材料で、どう工事するのか」
• 「保証期間はどれくらいか」
• 「工期はどれくらいか」

ここまでガチガチに詰めてチェックするべき。

最低でも2社。できれば3社以上。

1社で決める？論外。

2社取って比較？まあ最低限クリア。

3社取って、相場感を掴んでから判断？これが理想。

そもそも、リフォームの世界には「適正価格」なんてものはありません。あるのは、「複数見積もりを取った者だけがたどり着ける納得感」だけです。

業者Aの見積もりを見た時に、業者BとCを知らなければ、「高いか安いか」なんて絶対にわからないでしょ？

だから、最低2社、できれば3社以上。これは絶対に守れ。

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プロが教える、中古戸建て購入の勝ち筋

地雷を踏まないだけじゃ、まだ素人。本物の勝者は、「地雷を踏まない＋勝てる場所で戦う」この両方を徹底しないといけません。

ここからは、中古戸建てで勝つために絶対外せない項目を解説していきます。

立地だけは絶対に妥協するな

立地が終わってたら、家がいくら完璧でも意味ない。以下の条件、一個でも外れたら撤退。即撤退。

• 駅徒歩10分以内
  • 賃貸需要の基本はアクセス。徒歩15分？アウト。誰も住まん。
• スーパー・学校・病院が徒歩圏内
  • 人が住むには日常インフラが必須。車がないと生活できないエリアは賃貸需要が超絶弱い。
• 夜も街灯がちゃんとついている
  • 特に女性やファミリー層向けには超重要ポイント。暗い夜道とか誰も住みたくない。
• 周辺の空き家率が低い
  • 空き家だらけのエリアは、すでに「住みたくない街」認定されてる。これから再生する可能性？ほぼゼロ。

この条件クリアしてないなら、リフォーム代をドブに捨てるだけ。「土地はリフォームできない」この事実、刻み込んでおけ。

 よくある負けパターン

• 「駅まで徒歩20分だけど、安いし、リフォーム頑張ればいけるっしょ！」
  • → いけません。
• 「スーパーも学校も車で5分だから大丈夫だよね！」
  • → 無理です。ターゲット層がいません。
• 「夜は暗いけど、昼間は静かでいい場所だよ！」
  • → 誰が昼だけ住むんだよ。
• 「周りに家が少ないから、これから発展するかも！」
  • → 発展しない。基本、過疎化が進むだけ。

大事だから何度も言うけど「リフォームで何とかなる」は建物だけの話です。

立地は1ミリも変えられない。周囲の道路、スーパーの距離、学校や病院の存在、治安、これ全部あなたの努力ではどうにもなりません。

基礎・屋根が無傷なら即検討

結論から言うと、基礎と屋根が無事な物件を見つけたら即検討。この2つが生きてるなら、中古戸建ての勝率は一気にブチ上がる。

【基礎】絶対にヒビ・沈下・湿気を見逃すな

まずは基礎。

ヒビ割れなし

髪の毛みたいな細いクラック（ヘアクラック）はまだいい。でも、幅1mm以上のヒビが縦や斜めに走ってたらアウト。

沈下してない

床が傾いてる？建物が片側に沈んでる？それ、もう地盤から死んでるサイン。どんなリフォームしても、地盤まで直すのはマジで地獄コース（数百万〜1000万超え）。

湿気なし

基礎にカビ臭。床下が湿気ムンムン。これ、ほっといたら確実に建物内部から腐る。シロアリもウェルカム状態。

この3つクリアしてる基礎なら、土台は勝ち組レベル。

【屋根】ズレ、割れ、防水、ここが命綱

次、屋根。

瓦・スレートにズレなし、割れなし

ぱっと見でズレてる、ヒビ入ってる？修繕コスト重課金コース確定。

防水シート（ルーフィング）もチェック

雨漏りの本体は、実は屋根材じゃない。防水シートの劣化が真犯人です。これがやられてたら、屋根材剥がして張り替え＝軽く100万〜200万超えコース。

インスペクターに点検させて「屋根、まだ大丈夫ですよ」と言われたら、それはもうほぼ当たり物件。

内装リフォームは後回しでいい

ここ、めっちゃ大事。中古戸建てで勝ちに行くなら、内装なんて正直どうでもいい。

• クロス張り替え？
  • → 数十万で化粧直しできる。
• 床の張り替え？
  • → これも局所なら数十万で余裕。
• 設備交換？
  • → キッチンもユニットバスも、金積めばどうとでもなる。

外から見える「表層」より、建物の「核（基礎・屋根）」が生きてるか。ここだけ見とけ。

基礎がしっかりしている、屋根が健全で防水も生きている、この条件揃ってたら、その物件は「買い」の可能性大。

逆にここがアウトなら、どんなに「安い」「内装きれい」って謳ってても、情弱ホイホイ物件だから即撤退です。

リフォーム想定金額は物件価格の30％以内に収めろ

中古戸建てで勝ちたいなら、最初にこのラインを頭に叩き込め。リフォーム費用は物件価格の30％以内。これが絶対ルール。

ざっくり目安、物件価格×30％＝限界ライン

• 物件価格→1,000万円
• リフォーム費用→300万円以内

ここまでなら「まあアリ」。超えたら？──撤退一択。

なぜ30％以内なのか？

それ以上リフォームにかかると、利益が吹き飛ぶから。不動産投資って「賃料収入 – 総コスト」で回収していくものです。

リフォームで金かけすぎたら、

• 初期投資額が増える
• 家賃利回りがガタ落ち
• キャッシュフローも悪化
• 売却するときも、コスト回収できない

これの四重苦確定。「買った瞬間に詰む」ってこと。

「リフォーム代かければ高く貸せる！」←バカか

たまにこういう甘い幻想抱いてる人いるけど、

• いくらリフォーム頑張っても、エリア相場は超えられない。
• 築年数はリフォームしても若返らない。
• 立地の悪さも隠せない。

そう、リフォームは魔法じゃない。投資として成り立つかは、あくまで「総投資額に対する利回り」でシビアに見るしかない。

リフォーム代は最低限に抑える。それ以外の選択肢はありません。

「古いからリフォーム必須＝コスト増」とは限らない

逆に言えば、

• 基礎・屋根が生きてる
• 内装もそんなにボロくない
• 設備も部分交換でいける

こんな優良物件も、ちゃんと探せばある。そのときこそ「総額30％以内」にまとめて、美味しく仕上げるチャンス。

見極めを間違えたら全部終わり。 だから、最初からリフォーム代を想定して、「ここを超えたら即撤退」のルールを作れ。

築年数より管理状態を見ろ

築年数、そんなものアテにしてたら一発で地雷踏みます。

本質は「築何年」じゃない。「どう管理されてきたか」

• 築30年でも、ちゃんとメンテされてる家は余裕で戦力。
• 逆に、築15年でも、放置プレイされてた家は完全終了。

ここ、わかってない初心者めちゃくちゃ多い。「築浅だから安心でしょ〜」とか言ってるやつ、
不動産屋からしたら最高のカモ。

 チェックポイント

定期的な外壁塗装されてるか？

外壁って10〜15年スパンで塗り直しが必要。

塗装してないと、クラック（ひび割れ）や雨水侵入が進んで、建物内部まで腐る。

→ 外壁ボロボロ物件？触るな。爆弾抱えてるだけ。

水回り（給湯器・配管）は交換されてるか？

屋根も10〜20年でチェック＆補修が常識。

ズレたまま放置、割れたまま放置してたら、雨漏り一直線。

→ 屋根直すの高いからね。部分補修じゃ済まないこと、ザラにある。

屋根のメンテしてるか？

水回りは建物の「血管」。ここが古いままだと、

• 水漏れ
• 配管破裂
• カビ地獄

みたいな、コスト無限ループにハマる。給湯器なんて10〜15年が交換サイクル。

築15年超えで「給湯器そのまま」だったら、交換費用30万コースを覚悟しとけ。

築年数だけ見て「うわー古い！ダメだわ〜」とか言ってるやつ、メンテされまくってる優良中古を全部スルーしてる。

本当にもったいない。

逆に「まだ築浅だし安心だよね！」とか言ってるヤツ、ズタボロの管理放置物件を高値掴みして終了。

築年数はただの数字。重要なのは、「この家、どうメンテナンスされてきたか」だけ。

買ったら即リフォーム前提で資金繰りを組め

「まず住んでみて、あとから直すか考えようかな〜」←甘すぎる。それ、中古戸建てではほぼ即死パターンです。

なぜなら、

• 古い物件は「今すぐ直さないと劣化が加速する」
• 放置した分だけ修繕コストは膨らむから

要するに、買った瞬間から「時間との戦い」が始まるってこと。

買う時点でここまで資金計画を組め

購入資金＋リフォーム資金＋予備費（最低100万）をセットで確保

物件代だけギリギリで買ったやつ、

リフォームできなくて詰む→劣化加速→資産価値爆死

これ、マジで定番の地獄ルートです。

リフォーム予算と、さらに「想定外」のための100万円は絶対に確保しておくこと。100万なんて、ちょっとした追加工事ですぐ消し飛びますからね？

最初からフルリノベ前提で融資を組むのもアリ

「リフォーム代は後から何とかしよう！」←無理。

そんな都合よく資金なんか湧いてきません。なら最初から、

• 購入ローンにリフォーム費用も上乗せ
• フルリノベ前提でまとめて借りる

これが一番堅実。

金利？多少高くなってもいいんです。そもそも工事できなきゃ資産が腐るだけなんだから。

キャッシュフロー計算に「修繕費積立」も組み込んでおけ

「今リフォームしたから、しばらく安心でしょ！」

そう思ったやつ、未来の自分に土下座することになります。

戸建ては持ってる限り修繕地獄です。

• 外壁10年
• 屋根15年
• 給湯器10〜15年
• 配管30年以内

絶対に修理・交換が必要な時が来る。だから今から毎月、「修繕費積立」をキャッシュフローに組み込むのが常識。

月2万でも積み立てとけば、10年で240万。これがあるかないかで、生存率は天と地です。

リフォーム資金確保してないやつが中古戸建てに手を出すのは、「燃料満タンにしないで飛行機乗る」みたいなもん。

離陸してから「燃料足りない…どうしよう…」って普通考える？途中で墜落しますよね？

中古戸建ても全く同じです。買った後に「リフォーム資金どうしようかな」なんてやってたら間違いなく墜落します。

もう一度まとめ

リフォーム費用は必ず膨らむ

「安い＝得」じゃない。基礎・屋根・シロアリ、ひとつでも見逃したら、後から財布が吹っ飛ぶ。リフォーム費用が物件価格の30％超えたら、ほぼ撤退一択。

立地が悪ければ、何しても無意味

駅遠い、店遠い、夜道暗い、空き家だらけ──そんな場所に賃貸需要なんてあるわけがない。立地は直せない。これを舐めたら即終了。

投資用物件に「契約不適合責任」を求めるな

投資はリスク込みで戦うもの。「後から文句言えばいいでしょ」なんて甘えた思考してる時点で、投資家失格。

契約書には「現状有姿・責任免除」を必ず入れろ。

現地内覧は「見た目」じゃなく「構造」を見ろ

壁紙とかじゃない。基礎、屋根、床下。そこを見なきゃ、リフォーム地獄一直線。

プロ（インスペクション・耐震診断）を必ず使え

素人の目利きは無意味。数万円の診断料をケチるやつに、中古戸建てを買う資格はない。

リフォーム見積もりは最低2社取れ

「感じよかったから一社でいいや」→高確率でカモられる。価格も仕様も、必ず比較して選べ。

勝てる中古戸建ての条件

• 駅徒歩10分以内＋生活利便性◎
• 基礎・屋根が無傷
• リフォーム費用は価格の30％以内
• 築年数より「管理状態」で見る
• 購入時からリフォーム資金をフル設計しておく