「買って損失、売って損失」ワンルームマンション投資のからくり

ワンルームマンション投資で利益は出せない

結論から言うと、ワンルームマンション投資で利益は出せません。ワンルームマンションの家賃は、築年数の経過とともに減少する傾向があります。

具体的な下落率は物件の立地や市場状況によりますが、一般的な目安として以下のデータがあります。東京23区内の主要エリアにおける築年数ごとの年間家賃下落率は以下の通りです。

築年数	渋谷区	池袋	上野	中野	吉祥寺	錦糸町	赤羽	蒲田
0～5年	1.37%	1.26%	1.61%	1.20%	1.04%	1.10%	1.23%	1.22%
5～10年	4.51%	4.23%	5.26%	3.76%	3.75%	3.32%	4.07%	3.92%
10～15年	4.50%	4.11%	5.19%	3.79%	3.65%	3.44%	4.13%	3.86%
15～20年	4.41%	4.18%	5.28%	3.94%	3.66%	3.45%	4.18%	3.91%
20～30年	6.68%	6.15%	7.61%	5.60%	5.64%	5.03%	6.03%	5.69%

このデータから、築年数が増加するにつれて家賃の下落率が高まる傾向が見て取れます。特に築20年を超えると、年間で5%を超える下落率となるエリアが多く見られます。

利益が出ない理由 1

毎年のキャッシュフローが赤字になる

家賃収入が得られているにも関わらず赤字になる理由は、主に以下の3つです。

• 毎月のローン返済額が家賃収入から引かれた後の手残りを圧迫する。
• 管理費や修繕積立金、賃貸管理手数料、広告費、固定資産税、保険料などの経費が大きい。
• 空室率の影響で家賃収入がフルには得られない。

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利益が出ない理由 2

物件の価値が大きく下落する

ワンルームマンションのような区分所有物件は、建物部分の価値が急速に減少します。特に鉄筋コンクリート造のマンションでは、耐用年数47年で減価償却が進むため、築年数が経つごとに建物価値が急速に下がります。

 減価償却の進行状況（鉄筋コンクリート造の新築マンションの場合）

前提条件

• 取得価額（建物部分）：3,000万円
• 法定耐用年数：47年
• 減価償却率（定額法）：2.1%

経過年数	累積減価償却費	残存価値（取得価額 – 累積減価償却費）
0年（新築）	0円	3,000万円
10年	630万円	2,370万円
20年	1,260万円	1,740万円
30年	1,890万円	1,110万円
40年	2,520万円	480万円
47年（耐用年数終了）	3,000万円	0円

建物価値が下がると、売却時の価格も大幅に低下します。特に築30年を過ぎた物件では、ほとんど建物の価値が残らず、売却益が期待できなくなります。

ワンルームマンション10年後の価格はどうなる！？価格の下落率を解説（LIXIL不動産ショップ） 

利益が出ない理由 3

空室リスクと経費の増加

ワンルームマンションは、新築や築浅物件と競争することが多いです。入居者は新しい物件に魅力を感じやすいため、築年数の経過したワンルームマンションは選ばれにくくなります。

設備や内装の古さが入居者にとってのマイナス要素となり、家賃を下げなければ入居者を確保できない場合もあります。その結果、家賃を引き下げても入居者が見つからず、空室が長期化します。

また、管理費・修繕積立金は年々増加し、築年数が経過すると修繕費が大幅に増えます。これにより、年間経費が増加し、さらに収益を圧迫します。

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利益が出ない理由 4

売却できても手残りは皆無

築20年以上のワンルームマンションは、特に需要が低下しやすく、実際の売却価格が試算よりもさらに低くなることも考えられます。売却を急ぐ場合、買い手からの値引き交渉に応じざるを得ないことがあります。

売却期間が長引けば、さらに価格を下げる必要が出てくるかもしれません。

物件の売却時には仲介手数料や譲渡所得税なども発生し、手取り額がさらに減るため、実質的な損益はさらに悪化する可能性があります。

 物件売却時にかかる経費一覧

項目	説明
仲介手数料	売却価格の3% + 6万円 + 消費税
登記費用	所有権移転登記の手続きにかかる費用
測量費用	境界線の確認や土地の測量が必要な場合に発生
譲渡所得税	売却益に対して課税される税金（所得税 + 住民税）
繰上返済手数料	ローンの残債を一括返済する際に発生する手数料
クリーニング費用	内見に備えて物件を清掃するための費用
リフォーム費用	物件を高値で売却するための部分的な改修費用
引越し費用	自己居住用物件を売却する場合の引越しにかかる費用
抵当権抹消費用	ローンを完済した際に、抵当権を抹消するための費用
登録免許税	抵当権抹消登記や所有権移転登記にかかる税金
固定資産税精算金	売却時点での固定資産税・都市計画税の精算（日割り計算）
その他雑費	売却活動中の交通費、郵送費などの諸経費

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利益が出ない理由 5

投資としての魅力は低い

株式やインデックスファンド、REIT（不動産投資信託）などと比較すると、ワンルームマンション投資は流動性が低く、初期コストが高いためリスクとリターンのバランスが悪いです。

• 空室リスクや家賃の下落リスクが高く、安定した収益が得られにくい。
• 管理費・修繕積立金などの固定費がかかり続け、空室時には大きな負担となる。
• 売却時の流動性が低く、思ったように資産を現金化できない。
• 減価償却による節税効果は一時的で、長期的には負担が増加する。
• 他の投資先と比較してリスクが高く、流動性が低いため投資としての魅力が低い。

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甘めの試算で利益がプラスになるかを検証

以下は2000万円のワンルームマンションについて、30年間運営した際の収益を試算したものです。かなり甘く見積もってみましたが利益はマイナスです。

甘めの前提条件

1. 購入条件
   • 物件価格：2,000万円
   • 自己資金：0円（全額ローン）
   • ローン期間：30年
   • 金利：年利1.5%（固定金利と仮定）
2. ローンの条件
   • 借入額：2,000万円
   • 月利：1.5% ÷ 12ヶ月 = 0.125%（0.00125）
   • 返済回数：30年 × 12ヶ月 = 360回
   • 毎月の返済額（元利均等返済）の計算式：
   • M = P × r × (1 + r)^n / [(1 + r)^n – 1]
   • M = 毎月の返済額
   • P = 借入額（2,000万円）
   • r = 月利（0.00125）
   • n = 返済回数（360回）
     • 具体的な計算
     • P = 20,000,000円
     • r = 0.00125（年利1.5% ÷ 12ヶ月）
     • n = 360（30年間 × 12ヶ月）
   • 計算結果：
     • M ≈ 68,970円
   • 年間返済額：68,970円 × 12ヶ月 = 827,640円
   • 総返済額：827,640円 × 30年 = 24,829,200円
   • 総利息額：24,829,200円 – 20,000,000円 = 4,829,200円
3. 家賃収入
   • 月額家賃：8万円
   • 年間家賃収入：8万円 × 12ヶ月 = 960,000円
   • 空室率：10%
   • 実質年間家賃収入：960,000円 × (1 – 0.10) = 864,000円
4. 経費
   • 管理費・修繕積立金：月額2万円 → 年間240,000円
   • 賃貸管理手数料：実質家賃収入の5% → 864,000円 × 0.05 = 43,200円
   • 広告費：2年ごとに1ヶ月分の家賃 → 8万円 × (30年 ÷ 2) = 1,200,000円
     • 年間広告費：1,200,000円 ÷ 30年 = 40,000円
   • 固定資産税・都市計画税：年間100,000円
   • 保険料・その他経費：年間50,000円
   • 年間総経費：240,000円 + 43,200円 + 40,000円 + 100,000円 + 50,000円 = 473,200円
5. 物件価値の減少
   • 建物の耐用年数：47年（鉄筋コンクリート造の場合）
   • 建物価格：物件価格の70%と仮定 → 2,000万円 × 70% = 1,400万円
   • 年間減価償却費：1,400万円 ÷ 47年 = 29万7,872円
   • 30年後の建物価値：1,400万円 – (29万7,872円 × 30年) = 506万4,840円
   • 土地価格：物件価格の30% → 2,000万円 × 30% = 600万円
   • 30年後の物件売却価格：建物価値506万4,840円 + 土地価格600万円 = 1,106万4,840円

収支計算

1. 年間純利益
   • 年間純利益：実質年間家賃収入864,000円 – 年間総経費473,200円 – 年間ローン返済額827,640円 = -436,840円
2. 30年間の総キャッシュフロー
   • 累積純利益：-436,840円 × 30年 = -13,105,200円
3. 売却による収入
   • 売却価格：1,106万4,840円
4. 最終的な損益
   • 合計損益
5. 売却価格1,106万4,840円 + 累積純利益-13,105,200円 = -2,038,360円

30年で約200万円の損失

この試算は不動産投資のリスク要因を十分に考慮しておらず、かなり甘く見積もっているにも関わらず、年間のキャッシュフローがマイナスで、物件の売却益でも補填できない結果となっています。

この試算のツッコミどころ

• ワンルームマンション投資（区分）なのに土地を売却をしている（実際は不可能）
• 家賃が30年間ずっと一定（実際は毎年下落していく）
• 空室率が楽観的（実際は空いたらなかなか埋まらない）
• 管理費・修繕積立金が小さい（実際は築年数に応じてもっと増加する）
• 30年間一度も修繕していない（実際は大きな修繕費がかかる）
• 売却価格が高すぎる（築30年の区分に価値はほとんどない）
• 固定資産税が低め、譲渡所得税が含まれていない

上記を試算に当てはめて計算すると損失が203万円からさらに赤字は大きく膨らみます。もう少し現実的にした試算が以下の通りです。

少し現実的にした前提条件

• 購入条件
  • 物件価格：2,000万円
  • 自己資金：0円（全額ローン）
  • ローン期間：30年
  • 金利：年利1.5%（固定金利と仮定）
  • 借入額：2,000万円
• ローンの条件
  • 月利：1.5% ÷ 12ヶ月 = 0.125%（0.00125）
  • 返済回数：30年 × 12ヶ月 = 360回
  • 毎月の返済額（元利均等返済）の計算式
  • M = P × r × (1 + r)^n / [(1 + r)^n – 1]
    • M = 毎月の返済額
    • P = 借入額（2,000万円）
    • r = 月利（0.00125）
    • n = 返済回数（360回）
• 計算結果
  • M ≈ 68,978円
  • 年間返済額：68,978円 × 12ヶ月 = 827,736円
  • 総返済額：827,736円 × 30年 = 24,832,080円
  • 総利息額：24,832,080円 – 20,000,000円 = 4,832,080円
• 家賃収入
  • 初年度月額家賃：8万円
  • 家賃減少率：年3%
  • 空室率：10%
• 各年の月額家賃
  • 1年目：80,000円
  • 2年目以降：前年度 × 0.97
• 経費
  • 管理費・修繕積立金：月額2万円 → 年間24万円
  • 賃貸管理手数料：実質家賃収入の5%
  • 広告費：2年ごとにその年の1ヶ月分の家賃
  • 固定資産税・都市計画税：年間10万円
  • 保険料・その他経費：年間5万円
• 物件価値の減少
  • 建物価格：物件価格の100% → 2,000万円
  • 耐用年数：47年（鉄筋コンクリート造）
  • 年間減価償却費：2,000万円 ÷ 47年 ≈ 42.55万円
  • 30年後の建物価値：2,000万円 – (42.55万円 × 30年) ≈ 747万円

収支計算

1. 年ごとの家賃収入の計算
   • 1年目の家賃：80,000円 × 12ヶ月 = 960,000円
   • 実質家賃収入（空室率10%を考慮）：960,000円 × 0.9 = 864,000円
   • 2年目の家賃：80,000円 × 0.97 = 77,600円
   • 年間家賃収入：77,600円 × 12ヶ月 = 931,200円
   • 実質家賃収入：931,200円 × 0.9 = 838,080円
2. 経費の計算
   • 管理費・修繕積立金：毎年240,000円（固定）
   • 賃貸管理手数料：実質家賃収入の5%
   • 広告費：2年ごとにその年の1ヶ月分の家賃
   • 固定資産税・都市計画税：毎年100,000円
   • 保険料・その他経費：毎年50,000円
   • ローン返済額：毎年827,736円
3. 年間純利益の計算式
   N = 実質家賃収入 – (管理費 + 賃貸管理手数料 + 広告費 + 固定資産税 + 保険料 + ローン返済額)
   • 例：1年目
     • 賃貸管理手数料：864,000円 × 5% = 43,200円
     • 広告費：0円（初年度は発生しないと仮定）
     • 総経費：240,000円 + 43,200円 + 0円 + 100,000円 + 50,000円 + 827,736円 = 1,260,936円
     • 年間純利益：864,000円 – 1,260,936円 = -396,936円
   • 2年目
     • 賃貸管理手数料：838,080円 × 5% = 41,904円
     • 広告費：77,600円（2年ごとに発生）
     • 総経費：240,000円 + 41,904円 + 77,600円 + 100,000円 + 50,000円 + 827,736円 = 1,337,240円
     • 年間純利益：838,080円 – 1,337,240円 = -499,160円
4. 累積純利益の計算
   • 各年の年間純利益を30年間分合計
   • 累積純利益 ≈ -1,400万円（概算）
5. 売却による収入
   • 30年後の建物価値：747万円
   • 売却価格：747万円と仮定
6. 最終的な損益
7. 合計損益=累積純利益+売却価格=−1,400万円+747万円=−653万円

これに修繕費、売却時の仲介手数料（3%+6万円+消費税）などを加算すると30年間での損失は1,000万円を超えると予想できます。

持ち続けても売却しても損をするからくり

「マンションを持ち続けても、売却しても損をする」 という状況が、ワンルームマンション投資ではよく見られる問題です。

保有している間の損失

家賃収入がローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理手数料などの経費を上回らない場合、持ち続けるだけで赤字が続きます。

築年数が経過するほど、家賃相場が下がる一方で、修繕積立金や管理費などの経費は増加するため、キャッシュフローが悪化していきます。

さらに、減価償却による節税効果も耐用年数が経過すると消失し、税金の負担が増えることで持ち続けること自体が負担になります。

不動産投資の経費一覧！ワンルームマンション投資での注意点（不動産投資スクエア） 

売却時の損失

売却時には以下のような追加コストがかかります。

• 仲介手数料：売却価格の 3%+6万円+消費税
• 譲渡所得税：売却益が出た場合、税金が課される。

多くのケースでは売却損が発生するため、譲渡所得税はかからないかもしれませんが、税申告の手間はかかります。

さらに、築年数が経過しているマンションは市場価値が下落しており、期待通りの価格で売却できないことがほとんどです。

マンションの築年数は売却価格相場に影響する？築何年が売り時？（イエウール） 

物件を売るためには、値引き交渉に応じたり、追加の修繕を行ったりする必要がある場合もあります。これにより、さらにコストが増加し売却による手取り額がさらに減少します。

売却しても諸経費や手数料が差し引かれ、売却益がほとんど残らないか、むしろ損失が発生することが多いです。

投資マンションの売却費用はいくら？手数料や経費を解説（LIXIL不動産ショップ） 

すでに購入してしまった場合は早期の売却が最善策

既にワンルームマンションを購入してしまい、収支が悪化している場合、早期の売却が最善策になるケースが多いです。

早期に売却する理由 1

築年数が増えるほど価値が急速に下がる

区分マンションは、建物部分の価値が築年数とともに減少していきます。仮に一時的な価格上昇があっても、築年数が増えるにつれて建物の価値は下がっていくため、長期的には資産価値が維持できない場合が多いです。

コロナ発生以降の東京都における賃貸マンションの運用実態（みずほ銀行） 

さらに、築20年を超えると賃貸需要も減少し、賃料が下がるリスクも高区なります。たとえ現在の市場価格が上がっていても、将来的に物件の価値が維持できるかは不透明です。

もし今が築浅の段階であれば、まだ高値で売却できる可能性があります。時間が経つほど、築年数が進み、価値が下がり、売却益を得るのが難しくなります。

マンション売却価格の推移を解説！下落率や築年数から読める適切な売り時とは？（不動産流通システム） 

早期に売却する理由 2

ローン返済や経費の負担が大きい

管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費は年々増加し、持ち続けるほどキャッシュフローが悪化します。さらに、空室が続けば家賃収入が途絶え赤字が拡大します。

早期売却により、毎月のローンなどの固定費負担を早めに切り離すことができます。

後悔続出…ワンルームマンション投資で失敗する理由と事例をご紹介（一建設株式会社） 

早期に売却する理由 3

市場の変動リスクが大きい

不動産市場は変動します。今後の人口減少により賃貸需要が低下するリスクもあります。特に地方や需要が不安定なエリアでは物件の流動性がさらに悪化し、売却が困難になる可能性があります。

市場がまだ比較的安定しているうちに、早めに手放す方がリスクを回避できます。

人口減少がマンション・アパート経営に与える影響とは？（株式会社ダイニチ） 

早期に売却する理由 4

キャッシュフローが改善される

売却によって得た資金を使い、他のより収益性の高い投資に再投資する方が、長期的には財務状況の改善につながる可能性があります。すでに赤字が続いているのであれば、早めに損切りして、新たな投資チャンスに目を向ける方が健全です。

ワンルームマンションの投資は、保有しても売却しても損失が膨らむリスクがあります。そのため、今の段階でまだ売却できるチャンスがあるのであれば、早期売却して損切りを図るのが最善策となります。

長期的に赤字を抱え続けるよりも、早めに売却して資金を回収し、その資金を他の投資や将来の資産形成に再利用する方がキャッシュフローの改善につながります。

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ワンルームマンション売却の全知識！高く売る方法や注意点とは（HOME4U） 

この記事で重要な部分のまとめ

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