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投資用不動産の隠れたコストに要注意
不動産購入は大きな資金が動き、不動産の営業マンの説明だけを鵜呑みにするのはリスクが伴います。
営業マンは不動産の良い面を強調する一方で、見えにくい部分や隠れたコストについては十分に説明しない場合があります。そのため、隠れたコストについて自分で注意深く確認する必要があります。
以下に、不動産購入時に見落とされがちな隠れたコストを紹介します。
購入時の隠れた費用
- 税金関連
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資産運用に特化したFP無料相談 登録免許税
不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記に必要な税金。物件価格によって変動し、営業マンが詳しく説明しないことがあります。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代。契約金額が大きいほど高額になるが、細かく説明されないことが多い。
不動産取得税
購入後に地方税として課される税金で、購入から数ヶ月後に請求が来ることがあり、事前に伝えられない場合があります。
- 手数料・諸費用
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リクルートが運営する保険チャンネル 仲介手数料
仲介業者が受け取る報酬で、物件価格の3%＋6万円（＋消費税）が一般的。
不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限と計算例、ポイントを解説（三井のリハウス）
司法書士費用
登記手続きに必要な費用で、司法書士に支払う。物件によって異なるが、数万円〜数十万円かかる。
【費用相場】司法書士手数料はどれくらい？（司法書士法人不動産名義変更手続センター）
ローン手数料
住宅ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料。固定費用やローン金額の一定割合の場合があり、営業マンが軽く触れるだけで終わることがある。
購入後の隠れた費用
- 固定資産税
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相続税に特化したFP無料相談 毎年かかる地方税。物件の評価額によって決まり、年に一度請求が来る。
- 保険料
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リクルートが運営する保険チャンネル 火災保険
住宅ローンの契約条件として加入が義務付けられる。物件の種類や所在地によって異なるが、10年分で10万円〜30万円程度。
不動産投資に火災保険は必要？適用範囲や保険料の相場も紹介（ビズアナオーナー）
地震保険（任意加入）
火災保険に付帯する形で加入可能。保険料は地域（地震リスク）や建物構造により変動。
- 空室リスク
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ライフプラン設計に特化したFP無料相談 空室時の家賃収入減少
入居者が見つからない期間は収益がゼロになり、ローンの支払いは自己資金で補填する必要があります。
空室対策が賃貸経営のカギ！安定した家賃収入で不動産投資を成功させよう（一建設）
募集広告費
新しい入居者を探す際にかかる費用。
- 住宅ローン関連費用
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住宅ローン・住宅購入に特化したFP無料相談 団体信用生命保険料
借入者が死亡・高度障害になった場合にローン残高を補填する保険の費用。
「団体信用生命保険（団信）」とは？費用はいくら？（りそな銀行）
信用保証料
銀行が連帯保証人を求めない代わりに、保証会社に支払う費用。
住宅ローンの保証料って何？不要な場合もあるの？（住信SBIネット銀行）
借り換え手数料
住宅ローンの返済中に他社銀行にローン返済を変更する際の手数料。
- 維持費
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資産運用に特化したFP無料相談 リフォーム費用
購入後にリフォームやリノベーションが必要な場合、高額な出費となることがあります。
設備の修理・交換費用
エアコン、給湯器、配管などの老朽化した設備の交換費用が必要です。
- 資産価値の低下
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住宅ローン・住宅購入に特化したFP無料相談 新築プレミアムの消失
新築物件は購入直後に市場価値が10～20%程度下がることが多いです。
築浅物件の売却時に要配慮！「新築プレミアム」とは？（ウェイブダッシュ）
エリアの衰退
人口減少や経済状況の変化により、エリア全体の需要が低下する可能性があります。
建物の老朽化
築年数の増加に伴い、建物自体の評価額が下がります。
隠れた費用の中でも、税金や手数料のような法的に定められた費用は削減が難しいですが、維持費などに関しては管理方法や契約内容を見直すことで、無駄な支払いを削減することが可能です。
不動産投資では、削減できる部分を具体的に洗い出し、無駄な出費を減らすことが重要です。
不動産購入後の隠れた費用の削減策
不動産購入後の費用に関しては、長期的な視点での「先行投資」が重要です。例えば、共用部の電気代はエレベーター、廊下の照明、防犯カメラ、ポンプ設備などに使われますが、これらの消費電力は直接賃料収入と結びつかないため、収益性を考える際に見落とされがちです。
共用部の電気代を削減して手取りを増やす
- 電力会社の見直し
- 照明のLED化でコストダウン
- 電子ブレーカーを導入する
- 自動消灯システムを導入する
電力会社の見直し
電力自由化により選択肢が増え、従来の大手電力会社から新電力に切り替えることで、料金プランの最適化が可能です。特に共用部では、電力使用量が一定の場合が多いため、以下のポイントを確認すると良いでしょう。
電気料金の高騰に法人はどう対応すべき？現状と対策を解説（出光）
- 使用量に応じた料金プランを選ぶ
-
電力使用量に応じて、定額制や段階的な料金プランを提供している電力会社も存在します。
- プラン名：でガ割でんき1
- 最初の200kWhまでを定額料金とし、200kWhを超える部分は使用量に応じた料金が適用されます。また、ガスとのセット契約で毎月300円の割引が受けられます。
- プラン名：ファミリーでんき
- 300kWhまでを定額料金とし、300kWhを超える部分は従量制の料金が適用されます。電気とガスをセットで契約することで、ガスセット割が適用されます。
これらのプランは、使用量が範囲内であればコスト削減に効果的ですが、使用量が多い場合や少ない場合には、かえって割高になる可能性もあります。
物件の共用部の電力使用量を正確に把握し、最適なプランを選択することが重要です。
- セット割引やキャンペーンを活用する
-
複数のサービスをまとめて契約することで、割引を受けられる電力会社があります。
ソフトバンクの法人向けモバイル契約がある場合、「ソフトバンクでんき for Biz [低圧]」を新たに申し込むと、電気料金が最大6,000円（税抜）割引されるキャンペーンです。
電力契約1メーター（従量電灯）あたり、最大6,000円（税抜）の割引が適用されます。
KDDIの法人サービスと「auでんき」をセットで利用すると、毎月の電気料金が最大1%割引されるサービスです。
- auでんき料金（月額）が8,000円未満の場合：0.5%割引。
- auでんき料金（月額）が8,000円以上の場合：1%割引。
契約変更は契約手数料が不要で手続きも簡単なので、最初のステップとして試す価値があります。
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照明のLED化でコストダウン
LED照明は省エネルギー性能が高く、長寿命であるため、共用部のランニングコストを削減できます。
- 電力消費が小さい
- 交換頻度が少ない
- 環境への影響が小さい
LED照明は従来の蛍光灯や白熱灯に比べて電力消費量が約50〜80%少ないため、即効性があります。寿命は一般的に5万時間以上と長いため、電球交換に伴う作業コストも削減できます。特に天井が高い場所や設置が難しい場所では効果が大きいです。
標準的な蛍光灯とLEDとの比較
| 項目 | 蛍光灯 | LED照明 |
|---|---|---|
| 寿命 | 約6,000〜15,000時間 | 約30,000〜50,000時間 |
| 消費電力 | 約40W（直管型40形の場合） | 約18W（同等の明るさの場合） |
| 発光効率 | 約60〜80 lm/W（ルーメン毎ワット） | 約80〜120 lm/W |
| 明るさ（光束） | 約2,500〜3,000 lm（40形の場合） | 約2,500〜3,000 lm（同等） |
| 初期コスト | 約500〜1,000円 | 約2,000〜4,000円 |
| 年間電気代 | 約2,920円（40W、1日8時間利用時） | 約1,314円（18W、同条件） |
| 点灯回数の耐久性 | 約10,000回 | 約50,000回以上 |
| 発熱量 | 高い | 低い |
| 環境負荷 | 含まれる水銀の処理が必要 | リサイクル可能 |
LED照明は電気代削減に加え、環境への配慮をアピールすることで物件の価値を高めることもできます。
初期導入コストはやや高めですが、補助金や減税措置が適用されることがあるため、自治体の制度を確認すると良いでしょう。
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電子ブレーカーを導入する
通常のブレーカーは、設備全体の電力使用量が契約容量を大きく超えると、安全のためにブレーカーが落ちる（遮断する）仕組みになっています。例えば、エレベーターの起動時に電力使用量が20kVAに達した場合、契約容量が10kVAだとブレーカーが落ちて、電気が遮断されてしまいます。
通常のブレーカーを使う場合、短時間のピークでも遮断されないように、契約容量を実際の平均消費量よりも高く設定する必要があります。結果として、普段は10kVA程度しか使わないにもかかわらず、20kVAで契約してしまい、無駄な基本料金が発生します。
電子ブレーカーは、通常のブレーカーと異なり、電力使用量が契約容量を一時的に超えても、短時間なら遮断せずに様子を見る仕組みを持っています。
電子ブレーカーとは？電子ブレーカーの仕組みや耐用年数まで徹底解説（東京ガス）
例えば
- エレベーターが起動するとき、一時的に電力消費が20kVAに増える
- 電子ブレーカーはこの一時的なピークを感知し、契約容量を超えてもすぐに電気を止めない
- 数秒から数十秒後、エレベーターの運転が安定し、電力消費が10kVAに戻ると、何も問題なく運用が続く
通常のブレーカーでは、このようなピークに合わせて契約容量を20kVAに設定する必要がありました。一方、電子ブレーカーでは、短時間のピークを許容するため、契約容量を10kVAに引き下げても運用に問題がありません。
これにより、契約容量を無駄に高く設定する必要がなくなり、基本料金を上げる必要もなくなります。
電子ブレーカーを導入することで、電力契約の見直しができ、電気基本料金を大幅に削減できるケースがあります。具体的な削減効果は施設の規模や使用状況によりますが、以下の事例があります。
- 株式会社角弘 様
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- 概要：ガソリンスタンド5ヶ所と支店3ヶ所に電子ブレーカーを導入。
- 削減効果：契約電力を合計で152kWから83kWに変更し、年間約142万円の基本料金を削減。
- イエローハット八日市場店 様
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- 概要：自動車用品店での電灯用（100V）電子ブレーカーの導入。
- 導入前の契約電力：59kW
- 導入後の契約電力：49kW
- 年間削減額：約14万円
- マンションの共用部
-
- 概要：エレベーター2基と給水ポンプを備えたファミリータイプのマンションで導入。
- 導入前の契約電力：29kW
- 導入後の契約電力：12kW
- 年間削減額：23万8,092円
業界No.1が実現する「安心・安全・信頼のブランド」（株式会社エコス）
電子ブレーカーの導入方法として、主に「購入」と「リース」の2つの選択肢があります。それぞれの特徴と費用面を比較すると以下の通りです。
- 購入の場合
-
初期費用
電子ブレーカーの購入価格は一般的に約50万円前後です。
- メリット：一度購入すれば、その後の使用に追加費用は発生しません。長期的に見ると総支出が少ないです。
- デメリット：初期投資が大きいため、導入時にまとまった資金が必要。
- リースの場合
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月額費用
例えば月額8,000円のリース料で7年間契約した場合、総額は約67万2,000円となります。
- メリット: 初期費用が抑えられるため、資金負担が軽減される。リース期間中はメンテナンスサービスが含まれる。
- デメリット: 総支出は購入よりも高くなる。リース期間中の解約が難しい。
短期的にはリースの方が初期費用を抑えられますが、長期的に見ると購入の方が総支出を抑えられます。リース契約を結ぶ際は途中解約ができないことや、悪質な業者による高額なリース料金などに注意が必要です。
80%のムダを削減
自動消灯システムを導入する
自動消灯システムは、人感センサーやタイマー機能を利用して、不要な時間帯や場所での照明の点灯を防ぎます。自動消灯システムを導入することで、共用部分の電気代を効果的に削減できます。
自動点灯のLEDは節電効果大！人感センサーライトの設置について（ミラノインテリア）
- 共用部分での具体的な削減効果
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法人・個人事業主のための新電力サービス！ハルエネでんき 従来は「常時点灯」していた照明が、実際に必要なときだけ点灯するようになります。例えば、廊下の照明が1日24時間点灯している場合、1日8時間の使用に抑えると約67%の電力を削減可能。
- 消費電力の削減
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照明が消える時間が増えることで、1か月・1年間の電力使用量が減少。
計算例
- 従来：40Wの蛍光灯 × 10本 × 24時間 → 9.6kWh/日。
- 自動消灯後：40W × 10本 × 8時間 → 3.2kWh/日。
削減率：約67%（年間削減額：約2,358円/灯、電力単価27円/kWhで計算）。
- 自動消灯システムの仕組み
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自動消灯システムは、人感センサーやタイマー機能を利用して、不要な時間帯や場所での照明の点灯を防ぎます。具体的には以下のように動作します。
人感センサー
- 人が通ったときだけ照明を点灯させ、それ以外の時間は消灯。
- 共用廊下や階段、エレベーターホールなどで効果的。
タイマー機能
- 予め設定した時間帯のみ照明を点灯し、日中や深夜に自動消灯。
- 駐車場やエントランスでよく使われます。
- 注意点
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自動消灯システムの設置費用は5,000円～10,000円/灯程度。規模が大きい施設では初期費用がかさむため、費用対効果を確認する必要があります。
常時点灯が必要な場所（防犯上の理由で夜間点灯が必要なエントランスなど）では使用を避けましょう。
電気の省エネ相談
光回線を導入して空室リスクを減らす
光回線を導入することで空室リスクを減らす可能性はありますが、物件の立地やターゲットとする入居者層、競合物件の状況に大きく左右されます。そのため、効果がある場合と薄い場合があります。以下に詳しく解説します。
光回線導入が効果的な場合
- 大学生やテレワーク層をターゲットにしている場合
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店舗・オフィスへの光回線導入ならフレッツ光 大学生
動画配信サービスやオンラインゲームが普及している中で、光回線の高速インターネットは若年層にとって魅力的な設備です。短期入居が前提となるため個人で新規開設するよりも、工事不要ですぐ使える光回線は入居の動機になります。
賃貸マンション・アパートのインターネット、物件を選ぶときに何をチェックする？（SUUMO）
テレワーク層
テレワークの普及に伴い、在宅勤務に適した環境が求められる中、安定した高速回線は大きなアピールポイントです。
- 他の物件との差別化ができる場合
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店舗・オフィスへの光回線導入ならフレッツ光 近隣物件が光回線を導入していない場合、光回線の導入は競合物件との差別化要素となり得ます。「インターネット無料」「即時利用可能」といった条件が付くと、入居希望者にとって魅力が増します。
- 引越しが多い入居者の負担軽減を訴求できる場合
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店舗・オフィスへの光回線導入ならフレッツ光 入居者が自らインターネットを契約する必要がない集合住宅は、手間や初期費用を省くメリットとなります。転勤が多い会社員にとって、重要な決定要因となる場合があります。
光回線導入が効果的でない場合
- 既に導入が当たり前のエリア
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都市部や競争の激しいエリアでは、多くの物件が光回線を標準装備としており、特別なメリットとして認識されにくいです。その場合、光回線の導入だけでは大きなアピールポイントにならない可能性があります。
- ターゲット層が光回線を重視しない場合
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高齢者層
高齢者向けの物件では、光回線の有無が入居の決め手になることは少ないでしょう。
低家賃物件
家賃が低価格帯の物件では、光回線よりも家賃や初期費用の安さを重視する傾向があります。
- その他の要因が影響する場合
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立地や間取り、築年数といった物件の基本的な魅力が弱い場合、光回線の導入だけで空室リスクを減らす効果は薄いです。
集合住宅導入におすすめの光回線
光回線は高速で安定した通信を提供できるため、入居者の満足度向上に寄与します。導入方法としては、主に各戸直接配線方式と共用部配線方式の2つが採用されます。
集合住宅の導入工事と配線方式について（NTT東日本 フレッツ光）
方法１
各戸直接配線方式（光配線方式）
建物内の各部屋まで直接光ファイバーを引き込む方法で、最も高速かつ安定した通信が可能です。ただし、各戸への配線工事が必要となり、初期費用が高くなる傾向があります。
方法２
共用部配線方式（VDSL方式）
建物の共用部まで光回線を引き込み、そこから各戸へは既存の電話線を利用して接続する方法です。工事費用を抑えられますが、通信速度や安定性は光配線方式に比べて劣る場合があります。
- フレッツ光
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店舗・オフィスへの光回線導入ならフレッツ光 フレッツ光は、NTTが提供する光回線サービスで、全国広範囲で利用可能です。プロバイダは自由に選べるため、利用者のニーズに応じて柔軟に対応できます。
フレッツ光は光配線方式／VDSL方式の両方に対応しているため、ニーズによって選択可能です。
ビジネスをサポートする便利なオプションサービスも多数提供しているのでおすすめです。
この記事で重要な部分のまとめ
隠れたコストに要注意
不動産投資では、営業マンが説明しない隠れたコストが多く存在します。購入時には登録免許税や仲介手数料、印紙税などがかかり、購入後には固定資産税や保険料、空室時の収入減少が発生します。
これらのコストは収益を大きく圧迫します。特に空室リスクや設備修繕費は見落とされがちな要注意ポイントです。
共用部の電気代が収益に影響
マンションやアパートの共用部電気代は、エレベーターや照明、防犯カメラなどの運営費用として継続的に発生します。この費用を削減するために、LED照明や自動消灯システム、人感センサーを導入することがポイントです。
また、電力会社の契約を見直すことで、電力コストをさらに削減することが可能です。
設備投資による空室リスク対策
空室リスクを減らすためには、ターゲット層に適した設備投資が効果的です。たとえば、光回線を導入することでテレワーク需要や若年層の入居意欲を高めることができます。
収益の柱を守りながら、コスト削減に取り組む工夫が必要です。
