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リースバックのメリット
- 住み慣れた家に住み続けられる
- まとまった資金が手に入る
- 家の維持・管理費用がなくなる
- 周囲に売却を知られにくい
メリット 1
住み慣れた家に住み続けられる
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通常の不動産売却は売却と同時に家を手放す必要があるため、引っ越すことが前提になります。リースバックは、物件の所有権が新しい所有者に移ったとしても、同じ物件に賃貸契約を結んで住み続けることができます。
引っ越しの準備や新居の手配といった手間がなく、引っ越し費用も発生しないため、売却による負担が少ないことも大きなメリットです。
メリット 2
まとまった資金が手に入る
リースバックは不動産の所有権を手放す代わりに、売却時にまとまった金額を一括で受け取ることができます。この資金は、老後の生活資金や子供の教育資金、ローンの返済などに充てることができます。
住宅ローンの返済が厳しい場合、リースバックでローンを完済し、毎月の支出を家賃の支払いに切り替えることで月々の支払いに余裕が生まれます。
メリット 3
家の維持・管理費用がなくなる
リースバックで物件の所有権が新しい所有者に移ると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費用など、維持管理費用が賃貸人に引き継がれます。毎年の固定資産税や、建物の劣化に伴う修繕費の負担がなくなります。
築年数が古い戸建て住宅や建物は、定期的なメンテナンスや修繕が必要で、これらの費用は家計に大きな負担になります。リースバックを利用すれば、家賃のみで住み続けられるため、維持費を気にせず家計管理がしやすくなります。
メリット 4
周囲に売却を知られにくい
通常の家の売却は引っ越しや新しい住居への移動が伴うため、近隣住民に売却の事実が知られることが多いですが、リースバックならそのまま住み続けられるため、見た目には全く変化がなく目立ちません。
また、家庭の事情などで急にお金が必要になった場合でも、近隣に知られることなく家を現金化できるため、プライバシーを守れる点もリースバックのメリットです。
リースバックとは？メリットや後悔しないための対策を分かりやすく解説（三井のリハウス）
リースバックのデメリット
- 売却価格が相場より低い場合がある
- 家賃の支払いが発生する
- 賃貸契約の期間が設けられる
- 勝手にリフォームや改築ができない
- 買い戻しの価格が高額になる
デメリット 1
売却価格が相場より低い場合がある
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リースバックで不動産を売却する相手は、不動産会社か投資家の場合が多いです。これらの人は収益性を重視するため以下のようなリスクを織り込んだ価格設定を行います。
買い手のリスク
- 借主がすぐに引っ越してしまうリスク
- 入居者がなかなか決まらないリスク
- 高額なリフォームが発生するリスク
- 価格変動による資産価値下落のリスク
リースバック業者にとって、物件購入は賃料収入で利益を得るのは一種の投資です。通常の不動産売却と違って転売益をすぐに得るわけではないため、リターンを確保するために相場より低めに買い取る傾向があります。
デメリット 2
家賃の支払いが発生する
リースバックで自宅を売却した場合、所有権を手放す代わりに賃貸契約を結び、毎月家賃の支払いが発生します。家賃は売却価格に応じた賃料が設定され、以前の住宅ローン返済額よりも増えるケースもあります。
家賃の支払いは毎月継続されるので、定期的な収入がない方は今の生活水準を維持できなくなります。将来、収入が減ってしまう可能性のある場合、あらかじめファイナンシャルプランナーに相談して、将来の支出と収入のバランスをシミュレーションしておくことが大切です。
ファイナンシャルプランナーは、収入に見合った生活設計を提案してくれるだけでなく、リースバックをすることで今後の家計にどのような影響があるかについても具体的にアドバイスしてくれます。
デメリット 3
賃貸契約の期間が設けられる
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リースバックは多くの場合、定期借家契約が結ばれます。定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を決めて借りる賃貸契約のことです。契約期間が終わると自動的に契約が終了し、更新は基本的にできません。通常の賃貸契約（普通借家契約）と違い、貸主が契約終了後に物件を自由に使いたい場合などに使われます。
「定期借家」と「普通借家」の違いとは？借り主から見たメリットと注意点（UR都市機構）
例えば、2年の定期借家契約なら2年後には契約が終わり、借主は退去する必要があります。再契約が必要な場合は、新たに契約を結び直します。
リースバックでも長期間住み続けたい場合、事前に契約更新の条件や、契約終了時の対応について業者としっかり話し合うことが重要です。
デメリット 4
勝手にリフォームや改築ができない
リースバック後は所有権がリースバック業者に移り、自身は賃借人（借主）として住むことになるため、リフォームや改築には貸主である不動産会社の許可が必要です。老朽化した部分の修繕やバリアフリー化などが必要な場合、所有者との調整が必要となります。
小さな内装（壁紙や照明の交換など）は、一般的に業者はリフォームを認めてくれますが、大規模な工事を勝手に行こなうと原状回復を求められるので要注意です。
デメリット 5
買い戻しの価格が高額になる
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不動産会社は物件の購入から買い戻しまでの間、所有リスクや維持費用（固定資産税や修繕費）を負っています。このため、買い戻しの際に運用にかかる諸経費を上乗せした価格が設定される傾向があります。
業者としては、売却時点の価格に一定の利回りや利益を加えた形で買い戻し価格を設定するため、どうしても売った時よりも高額になってしまいます。
リースバックのデメリットは？メリットと後悔しないためのポイント（みずほ銀行）
リースバックをしてはいけない人
- 不動産を高額で売却したい方
- 売却した家で長く住み続けたい方
- 月々の家賃の支払いが難しい方
- 住宅ローンの残債が多い方
おすすめできない人
不動産を高額で売却したい方
リースバックは売る側よりも、買う側の方がリスクが多い取引です。買う側（この場合不動産会社）は「リスクを引き受けるからには、通常よりも高いリターンが必要」と考えます。
- 賃料の未払いリスク
- 空室リスク
- メンテナンスコスト
- 価格変動リスク
このため、リースバックは通常の売却に比べて売却価格が低くなりがちです。「できるだけ高く売りたい」という方は、通常の売却（不動産仲介）を選択した方が、より高い価格で売却できます。
おすすめできない人
売却した家で長く住み続けたい方
リースバックの多くは定期借家契約であり、契約期間終了後の更新が保証されていません。長期間同じ住居に住み続けたい方には不安要素となります。長く住めても2〜3年が目安です。
おすすめできない人
月々の家賃の支払いが難しい方
リースバック後の家賃は相場より高くなることが多く、家計に負担をかける可能性があります。定期的に収入がない方や、将来的に収入が減少する可能性がある場合は慎重に検討する必要があります。
おすすめできない人
住宅ローンの残債が多い方
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リースバックは、不動産の売却によって得た資金で住宅ローンを完済するのが一般的な流れですが、残債が売却価格を上回っている場合、その差額を埋めることができません。もし売却価格が残債に届かない場合、その不足分を別の方法で補填しなければいけません。
場合によっては、別途貯蓄や他の資産を活用して補う必要があります。ファイナンシャルプランナーや不動産会社に相談し、ローンの残債に合わせた計画的な資金繰りが可能かを確認すると良いでしょう。
リースバックのトラブル事例5選！後悔しないためのポイントを解説（三井のリハウス）
リースバックがおすすめの人
- まとまった資金が早急に必要な方
- 住宅ローンの返済が厳しい方
- 老後の生活資金を確保したい方
- 相続対策を考えている方
- 自宅の維持費を抑えたい方
リースバックはどんな人におすすめ？利用時の注意点も解説（一建設）
おすすめの人
まとまった資金が早急に必要な方
リースバックは短期間で大きな資金を得られるので、通常の不動産売却よりも迅速に現金化できます。例えば急な医療費、事業資金、教育費などで大きな資金が必要な場合、自宅を売却しても引き続き住み続けることができます。
文部科学省の「子供の学習費調査」によれば、幼稚園から大学までの教育費は以下の通りです。
| 教育段階 | 公立の教育費（総額） | 私立の教育費（総額） |
|---|---|---|
| 幼稚園 | 約47万円（3年間） | 約92万円（3年間） |
| 小学校 | 約211万円（6年間） | 約999万円（6年間） |
| 中学校 | 約162万円（3年間） | 約430万円（3年間） |
| 高等学校 | 約156万円（3年間） | 約317万円（3年間） |
| 大学（文系） | 約246万円（国公立、4年間） | 約400万円（私立文系、4年間） |
| 大学（理系） | – | 約550万円（私立理系、4年間） |
おすすめの人
住宅ローンの返済が厳しい方
住宅ローンの返済が困難な場合、リースバックを利用してローンを完済し、家賃として支払うことで月々の負担を軽くできます。その後は家賃の支払いに切り替わりますが、ローン返済よりも費用が低くなるので月々の支払いがラクになります。
具体的なデータとして、リースバックを利用した場合の家賃と従来の住宅ローン返済額の比較例を以下に示します。
| 項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 住宅ローン月々返済額 | 100,000 |
| リースバック後の月々家賃 | 80,000 |
| 差額 | 20,000 |
一般的に、リースバック後の家賃は売却価格の6～12％程度が目安とされています。例えば、売却価格が2,000万円の場合、年間の家賃は120万円～240万円、月額に換算すると約10万円～20万円となります。
この範囲内であれば、住宅ローンの月々の返済額と比較して家賃が低くなる可能性があります。
おすすめの人
老後の生活資金を確保したい方
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老後の生活費は、年齢や生活スタイル、健康状態によって変動しますが、一般的な目安として以下のデータがあります。
総務省統計局「家計調査年報の概要」より
| 項目 | 夫婦高齢者無職世帯 | 高齢単身無職世帯 |
|---|---|---|
| 月平均消費支出 | 約26.8万円 | 約15.5万円 |
| 内訳 | ||
| – 食費 | 6.8万円 | 3.7万円 |
| – 住居費 | 1.6万円 | 1.3万円 |
| – 光熱・水道費 | 2.3万円 | 1.5万円 |
| – 交通・通信費 | 2.9万円 | 1.5万円 |
| – 教養娯楽費 | 2.1万円 | 1.4万円 |
| – その他の消費支出 | 4.9万円 | 3.2万円 |
| – 非消費支出（税金・社会保険料） | 3.2万円 | 1.2万円 |
高齢になると年金や蓄えだけでは生活費や医療費を捻出するのも厳しくなる場合もありますが、不動産を現金化することで老後の生活資金を確保できます。リースバックであれば売却後も住み慣れた家に住み続けられるため、生活環境を変えたくない高齢者に最適です。
リバースモーゲージのように借金として資金を得る方法もありますが、リースバックは一括で現金を得られ、返済義務もないため、リスクが少ない点も魅力です。
おすすめの人
相続対策を考えている方
リースバックは相続税対策にも有効です。不動産を所有している場合、相続時には相続税が発生しますが、生前に不動産を現金化しておけば、相続税の対象資産から外すことが可能です。
相続税は課税対象額に応じて段階的な税率が適用されます。具体的な税率は以下の通りです。
| 課税価格（法定相続分に応ずる取得金額） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | 0円 |
| 1,000万円超～3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
不動産は現金と異なり分割しづらい資産のためトラブルに発展しやすいです。リースバックで現金化しておけば、資産の分割が容易なので相続問題の解消にも役立ちます。
おすすめの人
自宅の維持費を抑えたい方
不動産を所有していると、固定資産税や修繕費といった維持費がかかります。特に古い住宅は修繕費用が高額になることが多く、負担も大きくなります。
| リフォーム箇所 | 内容例 | 費用相場（万円） |
|---|---|---|
| キッチン | システムキッチン交換、レイアウト変更 | 50～150 |
| 浴室 | ユニットバス交換、浴槽・給湯器交換 | 50～150 |
| トイレ | 便器交換、内装リフォーム | 20～50 |
| 洗面所 | 洗面台交換、内装リフォーム | 20～50 |
| リビング | 床・壁・天井の内装リフォーム | 30～100 |
| 外壁 | 塗装、サイディング張替え | 80～150 |
| 屋根 | 塗装、葺き替え | 50～200 |
| 全面改装 | 間取り変更、内外装全体のリフォーム | 500～1,500 |
リースバックで所有権を手放すと、これらの費用負担が一切なくなります。賃貸契約で住み続けるため家賃は払うことになりますが、リフォームや固定資産税などの支出に使う、まとまったお金を準備する必要がありません。
リースバック以外の資金調達の方法と比較
不動産で資金を調達するには、リースバック以外にも以下のような方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較しながら説明します。
- 住宅ローンの借り換え
- リバースモーゲージ
- 不動産売却
資金調達の方法 1
返済負担が軽くなる「借り換え」
現在の住宅ローンを低金利のローンに変更し、毎月の返済額や総返済額を減らす方法です。家を手放さずに支出を軽減でき、生活に余裕を持たせます。
変動金利から固定金利、またはその逆に変更できるため、自分に合った返済方法が選べます。
- ローンの金利差が1％以上ある場合
- 残りのローン期間が10年以上、もしくは借入額が1,000万円以上ある場合
住宅ローンの借り換えは、支払う利息を減らす有効な方法です。諸費用や手数料もかかるため、メリットがどの程度出るかをシミュレーションし、十分に検討することが重要です。
住宅ローンに強いファイナンシャルプランナーにシミュレーションを依頼するのと併せて、借り換え後の税制優遇を最大限活用できる方法を提案してもらうのがおすすめです。
資金調達の方法 2
家を担保にする「リバースモーゲージ」
自宅を担保にして、生活資金や借入金を得る仕組みで高齢者向けです。融資は定期的に受け取る方法（生活費としての利用）や一括借入ができ、借入金の返済は利用者が死亡するか、退去した際に自宅を売却することで行われます。
- 購入時よりも資産価値が高い不動産の場合
- 相続人に自宅を残す必要がない場合
リバースモーゲージとは？仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説（りそな銀行）
リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった際に返済や売却が行われるため、相続税や譲渡税などの税金も関わってきます。税務に詳しいファイナンシャルプランナーに、リバースモーゲージを利用した場合の税制面でのメリットや注意点をあらかじめ相談しておくと安心です。
資金調達の方法 3
まとまった資金が得られる「不動産売却」
不動産売却は自宅を市場価格で売却して一括で資金を得る方法です。売却後は家を手放す必要がありますが、住宅ローンが完済されている場合は一度に高額な現金を受け取れるため、資金調達としては最も有効な手段です。
不動産売却のメリット・デメリットとリスクをケース別に徹底解説
売却で得た利益には譲渡所得税がかかる場合があります。特に投資物件やセカンドハウスとしての不動産を売却する際は税金が発生しやすいため、税金対策が必要です。居住用の不動産の場合は特別控除が適用される場合もあるので、不明点は税務署で確認することが大切です。
セカンドハウスとは 別荘との違いや税制上のメリットをわかりやすく解説（朝日新聞）
- 住宅ローンの支払いが家計を圧迫している場合
- 相続や資産整理の必要がある場合
比較まとめ
| 資金調達方法 | 住み続ける | 資金調達額の大きさ | 毎月の支出 | 審査の厳しさ | 住環境の自由度 |
|---|---|---|---|---|---|
| リースバック | 可能 | 中～高 | 家賃が必要 | やや厳しい | 制限あり |
| 住宅ローン借り換え | 可能 | 中 | 返済額を軽減 | 厳しい | 自由度あり |
| リバースモーゲージ | 可能 | 中～高 | 毎月の返済なし | 審査が必要 | 自由度あり |
| 不動産売却 | 不可 | 高 | なし | 必要不要 | 制限なし |
リースバックの流れと手続き
リースバックの各ステップには確認すべきポイントがあります。業者の選定や契約条件の交渉は、後々のトラブルを防ぐためにも慎重に行う必要があります。
リースバックを取り扱う複数の不動産会社を調べ、比較・検討します。各会社で対応エリアやサービス内容、契約条件が異なります。
気になる不動産会社が見つかったら、電話やメールで問い合わせ、詳細なサービス内容や条件を確認します。
不動産会社に連絡後、物件の基本情報（所在地、築年数、間取りなど）を提供し、仮査定を依頼します。この段階では、現地調査を行わず、提供された情報をもとに概算の売却価格と家賃が提示されます。
仮査定の結果に納得した場合、不動産会社が実際に物件を訪問し現地調査を行います。建物の状態や周辺環境、設備の状況などを確認し、最終的な売却価格と家賃が提示されます。
提示された条件（売却価格、家賃、契約期間、買い戻しの可否など）を確認します。必要に応じて、条件の交渉を行い、双方が合意に至れば契約締結に進みます。
売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。売買契約では物件の所有権が不動産会社に移転し、賃貸借契約では売却後も引き続きその物件に住み続けるための条件が定められます。
契約時には、身分証明書や印鑑証明書、権利証などの必要書類を準備します。
契約締結後、売却代金が支払われ、同時に家賃の支払いが開始されます。以降、賃貸借契約にもとづき、毎月の家賃を支払いながら住み続けることになります。
賃貸借契約の期間が終了する際、再契約、買い戻し、退去のいずれかを選択することになります。再契約や買い戻しを希望する場合は、事前に不動産会社と協議し、条件を確認しておきます。
退去を選択する場合は、契約で定められた期間内に退去の意思表示を行い、引越しの準備を進めます。
安心して相談する
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リースバックの契約までの流れと必要書類、注意点を解説（SBIエステートファイナンス）
