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中古マンションが売れないと最終的にどうなるか
- 経済的な負担がより大きくなる
- ローンの支払いが滞ったら信用が毀損する
- 相場より安い価格で売却することになる
- 滞納が深刻化すると財産の差し押さえに発展する
経済的な負担がより大きくなる

マンションを所有している限り、管理費や修繕積立金などの維持費が毎月発生します。売れない状態が続くと、以下に紹介するさまざまな費用を引き続き負担しなければなりません。
- 住宅ローンの返済
-
まだ住宅ローンが残っている場合、売却が成立しない限り、ローンの返済を続ける必要があります。もし新たな住居を購入している場合、二重ローンの負担になることもあります。
- 管理費・修繕積立金
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分譲マンションの場合、管理費や修繕積立金は所有している限り支払い義務があります。これらの費用はマンションの規模や築年数によって異なりますが、長期的にみると大きな負担となることがあります。
- 固定資産税・都市計画税
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不動産を所有している限り、これらの税金も継続して支払わなければなりません。
ローンの支払いが滞ると信用が毀損する

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住宅ローンの支払いが滞ると、その情報は信用情報機関に登録されます。具体的には、以下のような情報が登録されます。
- 契約内容(借入金額、返済期間など)
- 支払状況(延滞、遅延、代位弁済など)
- 延滞解消日
これが続くと、個人信用情報に傷が付き、いわゆるブラックリスト入りとなります。信用情報が毀損すると、以下のような影響を受けます。
- 保証人になれない
- 新規の借入が困難になる
- 携帯電話の分割購入が不可能になる
- 就職や転職に影響が出る場合がある
- クレジットカードの利用限度額が下がる、または利用停止になる
信用情報は一定期間が経過すると回復します。しかし、滞納状況や金融機関によって、回復までの期間は異なります。
相場より安い価格で売却することになる

中古マンションの売却が難航すると、最終的に相場よりも安価で物件を手放すことになるケースが多く見られます。
- 一般売却の場合
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不動産業者を通じて市場に物件を出しても反響が少ない場合、業者から価格の引き下げを提案されます。
売却期間が長期化すると、売主も早期売却のために価格を妥協せざるを得なくなり、結果として相場より低い価格で売却に至ります。また、業者が買取業者や投資家に紹介することで、さらに安価で売却される可能性もあります。
- 任意売却の場合
-
売却が成立しないまま住宅ローンの返済が滞ると、任意売却に進むことになります。この場合、不動産業者が金融機関と調整し、市場価格よりも低い価格での売却が行われます。
任意売却後もローンの残債が残ることが多く、その返済義務は引き続き発生します。
- 競売の場合
-
任意売却がうまくいかない場合、物件は競売にかけられます。
競売では通常の市場取引よりもさらに低価格で落札されることが多く、売却額がローン残高に満たない場合、差額の返済義務が残ります。加えて、競売情報が公開されることで社会的信用にも影響を与える可能性があります。
滞納が深刻化すると財産の差し押さえに発展する

住宅ローンの滞納が長期間続くと、金融機関は法的手続きに進み、給与や銀行口座、場合によってはその他の財産が差し押さえられることになります。これは競売の手続きが進んだ後、なお残債が支払われない場合にも発生することがあります。
- 給与の差し押さえ
-
収入の一部が強制的に差し押さえられ、生活資金に直接影響します。
- 銀行口座の凍結
-
預金口座が凍結され、自由にお金を引き出せなくなることもあります。
中古マンションが売れない原因
- 価格設定のミス
- 物件に問題がある
- 立地条件に問題がある
- 販売戦略のミス
- 市場環境の変化
- 買い手の心理的ハードル
売れない原因 1
価格設定のミス

- 相場より高すぎる価格設定
-
近隣の類似物件と比較して価格が高すぎる場合、買い手の関心を引くことができません。特に最近の取引事例や、不動産ポータルサイトに掲載されている同じエリアの物件と比べて割高だと、内覧すら来ないことも。
- 強気な価格設定のリスク
-
初めから高い価格で売り出すと、「値下げ待ち」の買い手が多くなり、最終的に値下げしても売れにくくなることがあります。
売れない原因 2
物件に問題がある

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- 築年数と老朽化
-
一般的に、築10年を超えると資産価値が下がり始め、築20年以上になると買い手の興味が大きく減少します。設備の劣化やデザインの古さが目立つ場合、築浅の物件と比較されて不利になります。
大規模修繕が近い場合や過去に修繕が不十分だった物件は、将来の負担を懸念する買い手に敬遠されることがあります。
- 日当たり・間取り・騒音問題
-
日当たりの悪さや眺望の問題
特に日本では日当たりの良さが重視されるため、南向き以外の物件や日照時間が短い部屋は売れにくくなる傾向があります。
間取りの使いづらさ
古すぎる物件は現代のライフスタイルに合わない間取りであることが多く、これがネックになることもあります。
騒音や周辺環境の問題
交通量の多い道路に面している、近隣に騒がしい施設がある(学校、工場、飲食店など)といった環境要因も大きなマイナスです。
- マンション全体の管理が不十分
-
エントランスや共用部分の清掃が行き届いていない、管理組合の運営が不透明、修繕積立金が不足している場合などは、購入者に不安を与える要因となります。
売れない原因 3
立地条件に問題がある

- 駅や交通アクセスの悪さ
-
駅徒歩圏内の物件が人気な中、徒歩15分以上の物件やバス便のみの立地は敬遠されがちです。
スーパー、病院、学校といった生活インフラが整っていない地域も、ファミリー層には敬遠される要因となります。
- 地域のイメージが悪い
-
同じ市内でも、特定のエリアのブランド力や治安の良し悪しによって価格や売れ行きが大きく変わります。また、近隣に嫌悪施設(工場、ゴミ処理場、パチンコ店など)ができる予定がある場合も、買い手の判断に影響を与えます。
売れない原因 4
販売戦略のミス

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- 不動産業者の選定ミス
-
実績のない業者や、地域の特性を理解していない業者に依頼している場合、適切な販売戦略が取れず売れ残ることがあります。
その他にも、不動産ポータルサイトへの掲載が不十分だったり、写真や物件説明が魅力的でない場合、買い手の関心を引けません。
- 1社に任せきりで競争がない
-
専任媒介契約を結んでいる場合、その業者の販売力に依存することになり、思うように売却が進まないことがあります。複数業者に依頼できる一般媒介契約への切り替えも検討すべきです。
専任媒介契約については以下の記事で詳しく解説しています。
売れない原因 5
市場環境の変化

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- 不動産市場の冷え込み
-
金利が上昇すると、住宅ローンを組む買い手が減少し、市場全体の需要が低下します。また、景気後退期には住宅購入自体が控えられる傾向があります。
また近隣で新築マンションの販売が開始されると、最新設備や新しい建物に惹かれる買い手が多くなり、中古物件の需要が低下します。
- 売れやすい時期を逃している
-
不動産市場には繁忙期(春先の転勤シーズンなど)と閑散期が存在します。特に4月〜6月、9月〜11月は売れやすい時期とされており、これらを逃すと売却が難航することがあります。
売れない原因 6
買い手の心理的ハードル

- 売り手が値引き交渉を拒否している
-
買い手は中古物件に対して値引き交渉を前提としていることが多いため、それに応じない場合は購入意欲が低下します。
- 住宅ローン控除が適用されない
-
物件の構造や築年数によっては、買い手が住宅ローン控除を受けられない場合があります。これは買い手にとって大きなデメリットとなるため、事前に確認しておくことが重要です。
中古マンションが売れない原因は上記のように多岐にわたります。これらの原因を特定し、それに応じた対策(価格の見直し、リフォーム、不動産業者の変更など)を講じることで、売却の機会が生まれます。
まずは自身の物件がどの原因に該当するかを冷静に分析し、それに基づいた行動を取ることが重要です。
中古マンションは高く売れるうちに売却する

不動産市場は常に変動しており、時間が経つほど物件の価値が下がるリスクが高くなります。特に中古マンションの場合、築年数の経過や市場環境の変化が売却価格に大きな影響を与えます。
ここでは、なぜ早めに売ることが重要か、そしてどうすればより高く売却できるのかについて具体的に解説します。
なぜ早めに売るのか?

- 築年数による資産価値が低下するから
-
築10年を超えると価値が急激に下がる
日本の不動産はマンションの築年数が10年を超えると市場価値が大きく下落する傾向があります。特に設備の老朽化やデザインの古さが買主にとってマイナスポイントとなり、同じエリアの新築や築浅物件と比較されやすくなります。
築20年以上での大規模修繕が必要になる
築20年を超えると大規模修繕が必要になり、その費用が管理費や修繕積立金の増額に反映されます。これが購入希望者にとってはコスト増加要因となり、売却価格の低下につながります。
- 金利上昇による買い手の減少
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住宅ローン金利が上昇すると、買い手の購買意欲が低下します。特に最近のインフレや金融政策の変化によって金利が上昇する可能性があるため、早めに売却しておくことがリスク回避につながります。
高く売るための方法

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- 適正な価格設定をする
-
近隣の類似物件の売却価格を調べ、相場に見合った適正価格を設定することが重要です。価格を高く設定しすぎると売れ残り、逆に安すぎると損失になります。
最初の価格設定が最も重要で、ここでの反響が少ない場合、買い手から「売れ残り物件」と見なされることがあります。そのため、最初から現実的な価格を設定することが効果的です。
- 物件の魅力を最大限に引き出す
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内見の申し込みがるのに売却できない場合、内覧時の印象が原因として考えられます。
ホームステージングを活用する
家具の配置や内装の工夫で物件の魅力を引き出すホームステージングは、売却価格を引き上げたり購入の決め手になったりします。プロの業者に依頼することで、より洗練された印象を与えることができます。
リフォームやクリーニングを依頼する
小規模なリフォームや徹底的なクリーニングを施すことで、内見時の印象が大きく向上します。特に水回り(キッチン、バスルーム)のリフォームは費用対効果が高いです。
- 信頼できる不動産業者に査定を依頼する
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実績のある不動産業者を選び、適切な販売戦略を立てることが重要です。複数の業者に査定を依頼し、最も信頼できる業者と契約することが成功への近道です。
マンションの所有権は放棄できない

土地のみであれば所有権を放棄できますが、中古マンションの所有権は原則として放棄できません。
これは、マンションが単なる建物の一部としての所有権だけでなく、土地の共有持分や管理組合への義務と密接に結びついているためです。以下にその理由と詳細を説明します。
中古マンションの所有権が放棄できない理由
- 民法における規定
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民法には不動産の所有権を一方的に放棄する仕組みが存在しないため、マンションの所有権も同様に放棄できません。これは、放棄によって所有者不明の物件が増えることを防ぐための法律的な枠組みです。
- 区分所有法の影響
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マンションは区分所有法に基づいて、専有部分(自分の部屋)だけでなく、共用部分(廊下、エレベーター、敷地など)の共有持分も所有しています。
このため、自分の意思だけで一部の所有権を放棄することはできません。
例外的な対処法や代替手段
所有権の放棄が難しい場合でも、以下のような代替手段を検討することができます。
- 格安売却や買取業者への依頼
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市場で売却が難しい場合、不動産買取業者に依頼して相場より安く売却する方法もあります。早期に現金化できるため、維持費や税金の負担を軽減できます。
- 賃貸に出す
-
売却が難しい場合、賃貸物件として運用することで、管理費や税金の費用を賃料でカバーすることができます。特に都市部や駅近の物件は賃貸需要が高い傾向にあります。
定期借家契約で一定期間だけ貸し出し、将来的に再度売却を試みることも可能です。
- 自治体やNPOへ寄付する
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自治体やNPO法人への寄付を検討することも一つの方法です。ただし、管理責任や費用負担が発生するため、受け入れを拒否されることも多いです。
知人や親族に無償で譲渡することも可能ですが、譲渡された側が固定資産税や管理費の負担を引き継ぐため、合意を得るのが難しい場合があります。
- 相続時に放棄する
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すでに所有しているマンションは放棄できませんが、相続の際には相続放棄という形で所有を回避することができます。ただし、全ての相続財産を放棄する必要があり、建物だけを放棄することはできません。
所有権の扱いについて具体的なアドバイスが必要な場合は、不動産専門の弁護士や司法書士への相談をおすすめします。
この記事の重要なポイント
中古マンションが売れないとどうなるか
売れないまま所有し続けると、住宅ローンの返済、管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費がかかり続け、経済的な負担が増します。ローンの支払いが滞れば信用情報に傷がつき、新たな借入が難しくなる可能性もあります。
売却が長引くと値下げせざるを得なくなり、場合によっては相場より大幅に安い価格で売ることになります。さらに、支払いが続けられなければ競売にかけられ、財産の差し押さえに発展することもあります。
売れない原因と対策
売れない主な原因は、価格設定のミス、物件の老朽化、立地の悪さ、販売戦略の問題、市場環境の変化です。相場より高く設定しすぎると買い手がつかず、築年数が古かったり、管理状態が悪いと敬遠されることがあります。
交通の不便さや周辺環境の悪さも売れ行きに影響します。これらの問題に対応するには、適正価格に見直し、リフォームやクリーニングで魅力を高め、販売戦略を再検討することが重要です。
早めに売ることの重要性
中古マンションの価値は築年数とともに下がるため、できるだけ早く売却することが望ましいです。築10年を超えると市場価値が大きく下がり、築20年を超えるとさらに売れにくくなります。
マンションの所有権は放棄できず、持ち続ける限り維持費や税金を払い続ける必要があります。売却が難しい場合は、賃貸に出す、買取業者に売る、相続時に放棄するといった方法を検討しましょう。