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家を売るか貸すかの基準
住まなくなった家をどうするべきか——これは多くの人が考え、悩む選択です。売却してまとまった資金を得るべきか、それとも賃貸に出して安定した収入を狙うべきか。
決断には、自身の状況や物件の特徴などを総合的に考える必要があります。
どういう場合なら売るか？
- 将来その家を利用する予定が全くない場合
-
不動産の売却をご検討なら実績1位の
三井のリハウス！1分で簡単査定申込家を売却する大きな理由の一つは、将来その家を利用する予定が全くない場合です。
売る判断ポイント
- 自分や家族がその物件に戻る予定がない。
- 他に所有している不動産があるため、住む必要がない。
空き家のまま所有していると固定資産税や維持費がかかり、負担になるだけです。不動産を現金化し、より有効な資産運用に活用する方が合理的です。
- 物件が老朽化し、修繕費が高額になる見込みがある場合
-
三井のリハウスで無料査定依頼！ 老朽化した物件を所有し続けると、時間とともに負担が大きくなります。
売る判断ポイント
- 屋根や外壁、水回りなどの大規模修繕が必要な状態である。
- 修繕費用が賃貸運用で得られる収益を上回る可能性がある。
修繕を行わずに売却することで、費用を削減できます。ただし、賃貸に出しても老朽化が原因で入居者が見つからない可能性があります。
- 立地が不便で賃貸需要が低い地域にある場合
-
実績1位の三井のリハウス 不動産の価値は立地に大きく依存します。
売る判断ポイント
- 交通の便が悪い、買い物や教育環境が整っていない。
- 周辺に新築物件や他の賃貸物件が多く、差別化が難しい。
賃貸に出しても空室が続くリスクが高いです。立地条件が悪い物件は、早めに売却して資産価値が下がる前に現金化する方が得策です。
- 早急にまとまった現金が必要な場合
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売買実績38年連続1位の三井のリハウス 不動産の売却は短期間で資金を調達する方法として最も有効です。
売る判断ポイント
- 教育費や医療費など、まとまったお金が必要。
- 他に資産を売却する方法がない。
賃貸運用では月々の家賃収入になるため、まとまった費用を用意するのが難しいです。
- 不動産市場が好調で、高値で売却できそうな場合
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不動産の売却をご検討なら
実績1位の三井のリハウス！市場環境によって不動産の価格は大きく変動します。
売る判断ポイント
- 周辺エリアの不動産価格が上昇している。
- 金利が低く、投資家の需要が高い。
高値で売却することで、予想以上の利益を得られる可能性があります。市場が好調な時期を逃すと、将来的に価値が下がるリスクがあります。
売却シミュレーション
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どういう場合なら貸すか？
- 定期的に収入を得たい場合
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三井のリハウスでスピード無料査定！ 家賃収入は、毎月の安定した収入源になります。
貸す判断ポイント
- 長期運用で収入を得たい。
- 老後の生活費を賃貸収入で補填したい。
家賃収入があれば、毎月安定した収入を得られるので、生活に余裕が生まれます。家を手放さずに賃貸で活用できるため、資産をそのまま維持することができます。
- 将来その家を自分や家族が住む予定がある場合
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三井のリハウスで無料査定依頼将来その家を自分や家族が使う予定があるなら、賃貸に出しておくのが現実的です。
貸す判断ポイント
- 子供が独立している間だけ賃貸に出し、後に戻ってくる予定がある。
- 一時的に他の地域や海外で生活し、将来その家に戻る計画がある。
家を売らずに持ち続ければ、将来また住むこともできます。住んでいない期間だけ賃貸に出せば、維持費をまかないながら収入を得ることも可能です。
- 物件が新しく、賃貸需要が高い立地条件にある場合
-
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確かな経験と実績で安心の不動産査定。その物件が賃貸に適しているなら、収益を生む資産として活用できます。
貸す判断ポイント
- 築年数が浅く、リフォームの必要がほとんどない状態である。
- 都市部や駅近、学校や商業施設が揃ったエリアなど、賃貸需要が高い地域にある。
需要の高い物件は安定した収益が期待できます。比較的新しい物件であれば、修繕費用が抑えられるため収益性が高いです。
- 賃貸の運営費用を負担できる資金力がある場合
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三井のリハウス 賃貸経営には修繕費や管理費、固定資産税などの費用が伴います。
貸す判断ポイント
- リフォームやトラブルに備えた資金を確保している。
- 管理会社を利用した場合でも、その費用をまかなえる資金がある。
お金に余裕があれば賃貸の運営を管理会社に任せることができます。空室が発生した場合でも、必要な費用を用意しておけば一定期間は対応できます。ただし、入居者を早く見つける努力は必要です。
- 不動産市場が低迷し、売却価格が期待に達しない場合
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三井のリハウス！1分で簡単査定申込市場が不安定な場合、無理に売却せず賃貸運用で資産を形成した方が安全です。
貸す判断ポイント
- 売却価格が相場よりも著しく低い。
- 周辺地域の不動産価格が下落傾向にある。
市場が回復するまで賃貸で収益を確保し、価値が上がった段階で売却するのが得策です。
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ローンが残っているなら金融機関に相談する
家を売却する場合には、金融機関に相談して抵当権を解除する必要があります。一方、他人に貸す場合には、抵当権の解除は不要ですが、ローン契約の条件によっては金融機関への相談が必要です。
いずれにしてもローンが残っている場合、金融機関に相談せずに売却したり借したりはできません。
- 賃貸に出す場合
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三井のリハウスで無料査定依頼！ 住宅ローン契約では、物件を「自己居住用」として利用することを前提に融資が行われています。そのため、賃貸に出す場合は、金融機関に事前に通知し、賃貸運営に対する承諾を得る必要があります。
無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる危険があるため、融資を受けている金融機関に必ず確認を取ることが重要です。
住宅ローン返済中の物件を賃貸へ出すのはNG？リスクを解説（モゲチェック）
一括返済を求められるケース
- 住宅ローンを3か月以上滞納した
- 住宅ローンで購入した家を賃貸に出した
- 借入金を別の用途で利用した
- 住宅ローン返済中の家を売却した
- 売却する場合
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実績1位の三井のリハウス 売却時には、売却価格がローン残高を上回るかどうかが重要です。もし売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）、その差額を自分で補填しなければなりません。
オーバーローンの場合は金融機関と相談し、残債務をどう支払うかを決める必要があります。資金に余裕がない場合は、住み替えローンや任意売却などの選択肢も検討することになります。
家を売却するのに必要な費用
家を売却する際にはさまざまな費用が発生します。以下に主な費用をリストアップし、それぞれの概要を説明します。
- 仲介手数料
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売却を仲介する不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料の計算方法とは？不動産売買で使える早見表と併せて解説（三井のリハウス）
金額
売却価格の3％ + 6万円（税別）です（宅地建物取引業法に基づく上限額）。3000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は約105万円（税別）。
値引き交渉は可能ですが本サイトでは、以下の記事の理由により手数料の値引き交渉はおすすめできません。
- 登記費用（抵当権抹消）
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売却時に住宅ローンが完済された場合、登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要です。自身で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権抹消登記費用はいくら？自分で行う手順や注意点を解説（HOME4U）
金額
1万〜2万円程度（司法書士の報酬を含む）。
- 譲渡所得税
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売却価格から購入費用や諸経費を引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間や特例の適用によって税額が異なります。
不動産売却でかかる税金は？ 譲渡所得税の計算方法や知っておきたい特例も解説（三菱UFJ不動産）
税率
- 短期譲渡（5年未満所有）: 約39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）
- 長期譲渡（5年以上所有）: 約20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）
3000万円の特別控除などが適用される場合、課税額を大幅に減らせる可能性があります。
- 売却にかかる諸費用
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- 測量費用（土地売却時）
- 境界線が不明確な場合、土地測量が必要。10万〜50万円程度。
- インスペクション費用（任意）
- 建物調査を行い、買主に安心感を提供。5万〜15万円程度。
- 測量費用（土地売却時）
- その他
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- 契約印紙代
- 売買契約書に貼付する収入印紙代。売却価格に応じて1万〜6万円程度。
- 解体費用（古い家の場合）
- 古家付き土地を売却する際に、解体が必要な場合、50万〜200万円程度かかることがあります。
- ハウスクリーニング費用（任意）
- 内覧の印象を良くするための清掃費用として、数万円程度かかる場合があります。
- 契約印紙代
家を売却する場合の収支シミュレーション
家を売却する際の収支を計算する公式は以下の通りです。
手元に残る金額=売却価格1−(住宅ローン残高2+売却諸費用3+税金4)
- 売却価格：売却時に得られる金額。不動産会社の査定額や成約額。 ↩︎
- 住宅ローン残高：売却時点でのローンの残高。 ↩︎
- 売却諸費用：仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代、測量費用など。 ↩︎
- 税金：譲渡所得税。ただし、譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。 ↩︎
- シミュレーション例
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築15年の家を売却する場合
スクロールできます項目 金額 備考 購入時価格 3,500万円 建物：2,000万円、土地：1,500万円 売却価格 2,800万円 建物価値減少＋土地価値微減 住宅ローン残高 1,200万円 売却時点での残高 売却諸費用 200万円 仲介手数料＋抵当権抹消費用＋印紙代 - 収支計算
-
譲渡所得の計算
譲渡所得=売却価格−(購入時価格+売却諸費用)
譲渡所得=2,800万円−(3,500万円+200万円)=−900万円
譲渡所得がマイナスなので、譲渡所得税は課税されません。
手元に残る金額の計算
手元に残る金額=売却価格−(住宅ローン残高+売却諸費用)
手元に残る金額=2,800万円−(1,200万円+200万円)=1,400万円
- 注意点
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このケースでは購入時に3,500万円を支払ったのに対し、最終的に手元に残る金額が1,400万円となるため、差額分の2,100万円が赤字（損失）になります。
不動産売却は赤字になりがち！売却時の損失を抑える方法とは（永大ハウス工業）
家の売却はほとんどのケースで購入時よりも安くなり、赤字になることが多いです。これは以下のような理由によるものです。
- 建物の価値が減少する
-
建物は築年数が経過するにつれ価値が減少します。これは物理的な劣化だけでなく、不動産市場での評価基準にも影響します。
- 売却時に費用が発生する
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売却には以下のような費用がかかるため、これらを差し引くとさらに赤字が増えます。
- 仲介手数料（売却価格の3% + 6万円）
- 抵当権抹消費用（1〜2万円）
- 契約印紙代（売却価格に応じた額）
- 必要に応じて測量費や建物調査費
- 購入時の諸費用が回収されない
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家を購入する際には、以下の諸費用がかかりますが、これらは売却時に回収できません。
- 登記費用、仲介手数料
- ローン手数料
- 火災保険料など
赤字を最小限に抑えるには以下の点を意識してください。
- 賃貸運用を検討する。
- 必要最低限の修繕やクリーニングを行う。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を確認する。
家を売って赤字になったらどうする？節税特例や赤字を避ける策を解説（イエウール）
賃貸に出す場合の収益シミュレーション
以下は、平均月額家賃を10万円にした場合の年間収益のシミュレーション結果です。
- シミュレーションの前提
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築15年の家を賃貸に出す場合
スクロールできます項目 金額 備考 購入時価格 3,500万円 建物：2,000万円、土地：1,500万円 売却価格 2,800万円 建物価値減少＋土地価値微減 住宅ローン残高 1,200万円 売却時点での残高 売却諸費用 200万円 仲介手数料＋抵当権抹消費用＋印紙代 家賃相場：平均月額家賃を10万円と仮定。
年間経費
項目 金額 備考 固定資産税 10万円 年間固定資産税 管理費 9.6万円 管理費率8％ 修繕積立費 6万円 修繕積立費率5％ 空室リスク 10万円 空室期間1ヶ月想定 経費合計 35.6万円 総経費 税金
項目 金額 備考 不動産所得 84.4万円 120万円 – 35.6万円 所得税 16.88万円 所得税率20％ 住民税 8.44万円 住民税率10％ 税金合計 25.32万円 16.88万円 + 8.44万円 年間ローン返済額：96万円（元利均等返済、年2％、残り15年）
- シミュレーション結果
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収益=不動産所得−税金合計−年間ローン返済額
収益=84.4万円−25.32万円−96万円=−36.92万円
項目 金額 年間家賃収入 120万円 経費合計 -35.6万円 不動産所得 84.4万円 税金 -25.32万円 年間ローン返済額 -96万円 年間収益（CF） -36.92万円 - 黒字になるためのシミュレーション
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賃貸運営が黒字になるタイミングを計算するには、以下の要素を考慮して計算を行います。
ローン返済額が完了するタイミング
- 現在のローン残高は1,200万円。
- 残り返済期間は15年、年利2％で元利均等返済と仮定。
- 年間返済額：約96万円。
毎年の赤字額
- 現状の赤字額は約37万円（年間キャッシュフロー = -36.92万円）。
ローン返済終了後の状況
- ローン返済が完了すると、年間96万円の支出がなくなり、キャッシュフローが赤字から黒字に転じます。
黒字になるタイミング
年数 状況 キャッシュフロー 累積キャッシュフロー 1～15年目 赤字（ローン返済中） -37万円/年 -555万円 16年目以降 黒字（ローン返済完了） +59万円/年 赤字解消まで約9年 最終的に累積赤字を解消するのは、ローン完済から9.4年後（24年目）となります。
初年度から黒字にするには、家賃収入を20万円にする必要があります。
家賃設定 年間家賃収入 経費合計 不動産所得 税金合計 年間キャッシュフロー 10万円 120万円 35.6万円 84.4万円 25.32万円 -36.92万円 12万円 144万円 40.72万円 103.28万円 30.984万円 -23.704万円 15万円 180万円 48.4万円 131.6万円 39.48万円 -3.88万円 20万円 240万円 61.2万円 178.8万円 53.64万円 29.16万円
詳細なシミュレーションはFPに依頼する
不動産の売却や賃貸運営のシミュレーションは一律ではなく、物件ごとに条件が変わります。例えば、賃貸の家賃設定一つとっても、地域の家賃相場、物件の状態、さらには将来発生する可能性のある修繕費の額などによって収支が大きく変わります。
- シミュレーションの精度が高い
- 不動産投資以外の投資手段と比較できる
- 貯蓄、保険などと組み合わせた資産運用の提案を受けられる
ファイナンシャルプランナーは短期的な収支計算だけでなく、長期的な資産運用の観点から賃貸経営が最適な選択か、それとも売却など他の選択肢が良いのかも検討してくれます。
相談を始める際には、物件の詳細な情報（購入価格、ローン残高、固定資産税評価額など）やご本人の収入、資産状況を共有することが重要です。これらの情報が詳細であるほど、より精密で現実的なシミュレーションが可能になります。
不動産の賃貸経営や売却は動く金額が大きく、将来に与える影響が多大なものがあります。賃貸運営を始める前にぜひファイナンシャルプランナーへの相談を検討してください。
最適な方法を相談する
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この記事で重要なポイントのまとめ
売るか貸すかを決めるための基準
売却と賃貸、それぞれの費用シミュレーション
売却の場合は、仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生し、最終的に手元に残る金額を計算する必要があります。
賃貸の場合は、家賃収入から固定資産税や管理費、空室リスクを差し引いた収益を確認します。シミュレーションを行うことで、どちらがより得かが明確になります。
最終判断の前に専門家に相談する
売却するか賃貸に出すかは長期的な資産運用の視点が必要です。特にローンが残っている場合や収支計算が複雑な場合、ファイナンシャルプランナーに相談することで、最適な判断ができます。
正確な情報をもとに、どちらがより収益を生むかを判断しましょう。
