一口１万円で賢く資産運用！不動産クラウドファンディングの魅力

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から少額の資金を集め、その資金を元に不動産を購入・開発・運営する形の投資です。案件の中には、地域再開発や古い建物のリノベーションなど、地域社会の発展を目指すものが多く含まれます。

不動産クラウドファンディングは投資による資産運用の手段だけではなく、地域活性化、環境保護、中小事業者の支援など、さまざまな課題の解決に貢献する側面を持ちます。

投資家にとっては、社会貢献の意識を持ちながら資産運用を行えるという、社会的な意義も兼ね備えた投資と言えます。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、運営会社が物件の購入や開発に必要な資金を投資家から集めます。投資家は、その運営会社のプラットフォーム上で提供される案件に対して投資を行います。

投資家から集められた資金は物件の取得、開発、改修、または運営に使われます。投資家は、物件の運営による家賃収入や売却益から分配金を受け取ることができます。

不動産クラウドファンディングの魅力

少額投資から始められる

不動産クラウドファンディングは、数百万円〜数千万円も必要とする現物の不動産投資と比べて、少額からの投資が可能です。

数万円からでも始められることが多く、不動産投資の初心者にとってはハードルが低いです。

価格変動が小さい

株式やFXは毎日取引が行われるため、市場の情報に敏感に反応し、価格が急激に変動することがあります。

一方、不動産市場は取引が相対的に少なく、取引成立までに時間がかかります。そのため価格変動の影響を受けにくく、安定した運用ができます。

運用が簡単

不動産投資で最も手間がかかるのは、物件の管理と運用です。現物不動産は入居者の募集、修繕、テナント対応、空室対策など多くの業務が発生します。

不動産クラウドファンディングでは、これらの業務をプラットフォームの運営会社が一括して行うため、投資家は「ほったらかし」で収益のみを受け取ります。

収益のチャンスが豊富

通常の不動産投資では、投資家が一度に購入できる物件は1件だけですが、不動産クラウドファンディングでは、複数の物件に少額ずつ資金を分散できます。

住宅やオフィスビル、商業施設、物流センターなど、さまざまな種類の物件が揃っています。

不動産クラウドファンディングのリスク

元本割れの可能性がある

不動産クラウドファンディングも他の投資商品と同様に、元本を割ってしまう可能性があります。経済状況や地域の不動産需要の変化、金利の上昇など、さまざまな要因で不動産価格は変動します。

投資先を吟味し分散させるなどリスクを抑える工夫が必要です。

途中解約ができない

不動産クラウドファンディングは投資期間が決まっており、その期間が終了するまで途中で解約することができません（案件によっては可能な場合も）。

投資した資金は運用期間中、物件の運営や管理に使われるため、急に現金が必要になってもすぐに引き出せるわけではありません。

ただし、運営会社ごとにクーリングオフが適用されることはあります。

信用できる運営会社を選ぶ必要がある

不動産クラウドファンディングは、運営会社のプラットフォームで行われます。運営会社が倒産した場合、投資家への分配金が止まるだけでなく、元本回収も難しくなります。

投資を始める前には、運営会社の信用度や過去の実績をしっかり調べことが必要です。

他の不動産投資との違い

不動産の投資は、不動産クラウドファンディング以外にも主に以下の２つがよく利用されています

• 現物の不動産投資
• REIT（不動産投資信託）

項目	不動産クラファン	現物の不動産	REIT
投資対象	不動産 （間接的な所有）	不動産 （直接所有）	不動産 （信託を通じて所有）
投資金額	少額から可能	初期投資が高額	少額から可能
流動性	低い	非常に低い	高い
管理の手間	運営会社に依存	自身で管理または委託	なし
元本割れリスク	あり	あり	あり
インフレ耐性	あり	あり	あり

どれが一番おすすめ？

• 初心者や少額から始めたい人
  • 不動産クラウドファンディング
  • リターン：中程度
  • リスク：中程度
• 安定した賃貸収入と資産を保有したい人
  • 現物の不動産投資
  • リターン：中～高
  • リスク：高
• 流動性と分散を重視し、少額で手軽に投資したい人
  • REIT（不動産投資信託）
  • リターン：中程度
  • リスク：中～高

現物の不動産投資と不動産クラファンの違い

現物の不動産投資は、個人や法人が一戸建てやアパート・マンションなどの不動産を直接購入し、保有・運用する投資方法です。賃貸収入や物件売却によるキャピタルゲインで資産を増やします。

住宅、商業施設、オフィスビル、物流施設、ホテルなどの不動産が対象となります。現物の不動産投資と不動産クラウドファンディングでは以下の点で違いがあります。

初期投資額が違う

現物の不動産投資

初期費用に数百万円から数千万円の資金が必要です。頭金やローン審査、諸費用がかかるため、資金的な壁が高く、年収が低い投資家は始めにくいです。

不動産クラウドファンディング

一口数万円から投資ができます。運営会社のプラットフォームから複数の投資家と資金を集めて不動産プロジェクトに投資するため、少額でも手軽に始められます。

運用にかかる手間が違う

現物の不動産投資

物件の選定、購入手続き、賃貸管理、修繕など多くの手間がかかります。賃貸経営に伴う物件管理や入居者対応、税務処理などが投資家自身にかかるため、知識や時間も必要になります。

不動産クラウドファンディング

運用や管理はプラットフォームの運営会社が担当するため、投資家は基本的に手間をかけずに済みます。運営に関わる負担がないので、初心者でも気軽に始められます。

リスクの内容が違う

現物の不動産投資

賃貸収入の変動や空室リスク、物件の劣化や修繕リスクなどがあります。その他にも、売却時の市場変動リスク、資金を固定されるリスクが高いです。

地震や火災といった天災による物的損害のリスクも伴います。

不動産クラウドファンディング

元本保証がないため、投資したプロジェクトが失敗すれば元本割れの可能性があります。ただし、クラウドファンディングは案件が複数に分散されるため、特定の物件に依存するリスクは低くなります。

運営会社が事前にプロジェクトの分析を行い、慎重に選定するためリスク管理は比較的行き届いています。

REIT（不動産投資信託）との違い

REITは証券取引所に上場されており、株式と同様に売買できます。日本では「J-REIT」と呼ばれ、2001年9月に初めて上場されました。J-REITは法律上、投資信託の一種として扱われます。

REITと不動産クラウドファンディングでは以下の点で違いがあります。

投資方法と仕組みが違う

REIT

REITは投資家から集めた資金を使って不動産に投資し、その収益を投資家に分配する金融商品です。株式と同じように、証券取引所で取引されるため、日中はリアルタイムで売買が可能です。

この売買は通常の株式取引と同じ仕組みです。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、運営会社のプラットフォームから個別の不動産プロジェクトに投資する仕組みです。特定の不動産プロジェクトに資金を投入し、運用期間終了後に利回りが配当される形になります。

流動性が違う

REIT

REITは株式市場で取引されるため流動性が高く、いつでも売買ができます。市場価格にもとづいて売却できるので、資金の流動性（換金）を重視する投資家に向いています。

不動産クラウドファンディング

一般的に1年から3年の運用期間が設定されており、その間は原則として途中解約ができません。流動性は低くなりますが、その分、不動産プロジェクトに集中して投資できます。

価格変動の大きさが違う

REIT

REITは株式市場でリアルタイムに取引されるため、短期的な需給の変化による急激な価格の上下が起こりやすいです。不動産市場の変動に加えて、株式市場全体の変動にも影響を受けます。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、非上場のプロジェクトに対する間接的な投資で、市場取引されることはありません。価格は固定されており、運用期間中の価格変動はほとんどありません。

投資対象の選び方が違う

REIT

個別の不動産ではなく、オフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなど複数の不動産をまとめて運用する形になるため、物件の個別選定を行うことはできません。

不動産クラウドファンディング

投資家が自分の投資方針やリスク許容度に合った不動産プロジェクトを選ぶことができます。カスタマイズ性が高いので、収益重視、安定重視、短期・長期運用など戦略的なポートフォリオを構築できます。

不動産クラウドファンディングは年収200万円からでも可能

不動産クラウドファンディングは初期投資のハードルが低く、月々の余剰資金を活用したい層に最適です。年収が比較的低い場合でも、数万円から少しずつ積み立て感覚で不動産投資を始められます。

資産形成のスタートラインとして、まずは少額で不動産に関与し、経験を積むには良い方法です。年収が中間層であっても、不動産に投資したいという希望がある場合に適しています。

少額から始められる投資のメリット

メリット 1

リスクを最小限に抑えられる

少額投資はたとえ失敗しても経済的にも精神的にもダメージが小さいです。投資経験が浅い場合でも、リスクを大きく取りすぎることなく、実際の不動産投資を学ぶことができます。

高年収ではない方でも無理なく投資に取り組めるので、生活資金に影響を与えずに資産運用を始めることができます。

メリット 2

投資のハードルが低い

不動産クラウドファンディングでは数万円から投資可能な案件も多く、年収200万円程の人でも手軽に参加できます。投資は資産を増やす手段として効果が大きく、まず少額で試してみることで投資に対する理解や感覚を掴むことができます。

経験を積みながら投資に対する知識が増えると、自信を持って次のステップに進むこともできます。

メリット 3

資産形成のスタートが早く切れる

たとえ小さな金額でも、投資の経験を積むことができるため資産形成において有利に働きなす。最初は利益が小さいかもしれませんが、投資を継続することで雪だるま式に資産増加が期待できます。

また複利効果を得るためには、早い段階で投資を始めることが重要です。複利とは、得られた利息がさらに利息を生む仕組みで、時間を味方につけることによって最初の元本から想像以上に大きな利益を生みます。少額でも投資を継続することで、時間を味方につけた複利の恩恵を受けやすくなります。

メリット 4

投資に対する教育効果がある

実際に資金を運用することで、「お金を育てる」という感覚をリアルに体験でき、投資に対する理解が深まります。たとえ少額であっても、実践の場で得られる経験は貴重で、理論だけでは学べない感覚を習得できます。

投資先の選定から運用中の経過観察まで、不動産投資の流れを経験することは、次の投資に向けた意思決定能力の向上にもつながります。

リスクを抑える方法

少額から始めることを意識する

投資初心者や資金に余裕がない方は、リスクをコントロールしながら経験を積むために、少額投資から始めることが望ましいです。少額投資は生活に影響を与えにくいため、心に余裕を持って取り組むことができます。

冷静にプロジェクトの進行を観察しながら、投資判断に必要な感覚やスキルを段階的に養うことが可能です。少額投資は失敗してもダメージが小さく、試行錯誤を通じて、より効果的な投資戦略を見出すための学びの場となります。

投資先を分散させる

リスク回避の基本は、一つの案件やプロジェクトに全ての資金を投入するのではなく、複数の不動産案件に分散して投資することです。分散投資は特定の物件や地域に依存しないため、市場の変動や個別案件の不調による影響を抑えることができます。

プロジェクトの内容をよく読む

投資を行う前に、プロジェクトの詳細情報（立地、物件の種類、運用期間、予定利回りなど）を十分に理解することが重要です。立地は将来の資産価値に影響を与え、物件の種類は賃貸収入や運用コストに直結します。

情報不足からの失敗は致命的になりかねないため、できる範囲で情報を集め自信を持った投資判断をすることが重要です。

案件の選定は慎重に

投資は高利回りの案件に魅力を感じますが、高利回り＝高リスクである場合が多いため注意が必要です。高利回りを謳う案件は、物件の立地、物件自体の状態、開発段階、運営会社の信頼性に注意し、慎重に選ぶ必要があります。

リスクを最小限に抑えたい場合は、利回りが多少低くても運営実績が豊富で、過去のプロジェクトで安定したリターンを獲得している堅実な会社を選ぶ方が安心です。

短期案件に投資した方が安心

投資期間が短い案件は、資金の流動性を確保しやすいため、リスクを大きく取れない投資家におすすめです。例えば、1年程度の案件であれば、市場の変動リスクを抑えられるほか、投資資金の回収が早いため、次の投資チャンスに素早く対応できます。

ただし、短期案件でもプロジェクト固有のリスクは存在するため、慎重な案件選びが必要です。

失敗を前提にする

投資はリスクが伴うものなので、最悪の場合を想定した資金計画を立てることが大切です。例えば、投資に回す資金は『なくなっても困らない範囲』に留め、緊急時の生活費や予備資金を確保した上で投資を行うことが基本です。

失敗を前提にした投資方法は、万が一の失敗でも生活に大きな影響を与えません。最初に目標とするリターンだけでなく、許容できる損失額も同時に設定することで、リスク管理がしやすくなります。

実績のある運営会社を選ぶ

不動産クラウドファンディングのプラットフォームは多数存在しますが、運営会社の信頼性や実績を見極めることが重要です。正確で明快な情報公開、過去の運用実績、投資家へのサポート体制を確認することで、安心して投資に取り組めます。

運営会社がどの程度の頻度で運用報告を行っているか、リスク情報を正確に提示しているか、投資家からの質問や問題にどのように対応しているかを確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングは、少額から始められる不動産投資で、投資初心者でも比較的手軽に始められるのが魅力です。ここでは、具体的な始め方をステップごとに解説します。

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不動産クラウドファンディングの税金

不動産クラウドファンディングは、他の投資と同様に収益に対する税金が発生します。

収益にかかる税金

不動産クラウドファンディングで得られる収益は、主に配当所得として課税されます。

配当所得税

配当金は、20.42%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）で源泉徴収されます。受け取る配当金は源泉徴収後の金額になり、納税手続きが不要です。

ただし、確定申告を行うことで配当控除や他の収入との損益通算が可能になる場合があります。

確定申告の必要性

以下の場合は確定申告が必要です。

• 雑所得が20万円以上ある場合
• 課税所得金額が694万円以下の場合
• 最初から確定申告が必要な場合

譲渡所得税

不動産クラウドファンディングには「任意組合型」と「匿名組合型」の2つの形態があります。この記事でお伝えしている不動産クラウドファンディンは「匿名組合型」の形態です。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家は物件の持分を直接所有せず、間接的な投資形態となるため、物件の売却益（譲渡所得）は発生しません。

不動産クラファンの収益は他の所得と損益通算できない

不動産クラウドファンディングで得られる収益は、税務上「雑所得」として扱われます。このため、他の所得（給与所得、事業所得、不動産所得など）と損益通算できません。以下に、その理由と具体的な影響を解説します。

不動産クラファンと雑所得の関係

不動産クラウドファンディングでは、投資家はプラットフォームから不動産プロジェクトに出資し、運用収益や売却益を受け取ります。この収益は、通常の不動産の直接所有とは異なり、匿名組合型のスキームであることが多いため、配当所得ではなく「雑所得」として課税されます。

雑所得は損益通算できない

雑所得で発生した損失は、他の所得と相殺できません。つまり、不動産クラウドファンディングで損失が出た場合、その損失を給与所得や事業所得の利益と相殺して、課税所得を減らすことはできません。

例えば、不動産クラウドファンディングで100万円の損失が発生しても、給与所得や不動産所得から引いて、全体の課税所得を減らすことはできません。

税法上、過度な節税を防ぐため、雑所得は他の主要な所得（給与所得、事業所得、不動産所得など）と異なる取り扱いとなっています。

不動産クラファンは節税効果が小さい

不動産クラウドファンディングでの収益が雑所得になることで、他の所得と損益通算できないため、節税の選択肢が限られます。損失が出た場合は、税務上のメリットを得にくい点に注意が必要です。

収益が多い場合は確定申告を行うことで、損失の繰越控除や、他の税控除の活用を検討することが必要です。ただし、これらは雑所得に特有の制限があるため、税理士などの専門家に相談する必要があります。

この記事で重要な部分のまとめ

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